Guide du bail immobilier : Règles, loyers et durée

Le bail de choses et le contrat de location

• Le bail de choses.

Dans ce type de contrat, le bailleur accorde l'usage de la chose en échange d'une redevance. La propriété de la chose n'est pas transmise.

Le locataire s'engage à payer un prix fixé dans le bail, et a l'obligation de restituer la chose au moment de la résiliation du contrat.

Cadre législatif : Biens ruraux et urbains

Ce type de contrat peut porter sur des biens mobiliers ou immobiliers. Si un bien est régi par une loi spéciale, on distingue selon que la propriété est rurale (on applique la loi sur les baux du 31 décembre 1980) ou urbaine (on applique la loi sur les locations urbaines du 23 novembre 1994). Cette dernière doit être traitée spécifiquement.

Caractéristiques de la location urbaine

Les trois caractéristiques de base d'une location de biens immobiliers urbains sont présentées ci-dessous. La loi fait une distinction en fonction de l'objet du contrat, à savoir s'il s'agit d'une habitation (le bien est loué comme maison ou pour une famille) ou s'il est destiné à d'autres fins que le logement (développement d'une activité commerciale, industrielle ou professionnelle en général).

Au sein de ces contrats, on réglemente également la location saisonnière, comme c'est le cas pour les logements étudiants.

Règles relatives au loyer et à sa révision

• Le loyer.

Tant pour le bail d'habitation que pour les autres types de location, un loyer doit être payé selon ce qui est stipulé dans le contrat.

La mise à jour du loyer, dans le cas des logements, se fait selon l'augmentation de l'IPC (Indice des Prix à la Consommation). Dans le cas de locations à usage autre que l'habitation, les parties doivent s'entendre sur le contrat pour effectuer la mise à jour du loyer, en précisant l'indice de référence (il ne suffit pas de mentionner simplement la hausse de l'IPC).

Si vous avez apporté des améliorations à la propriété, vous pouvez procéder à une augmentation du montant du loyer.

Durée et renouvellement du contrat

• Durée.

Dans une location d'un bâtiment autre que le logement, le terme doit être convenu dans le contrat (la liberté contractuelle prévaut).

En location de logement, la loi prévoit que le locataire bénéficie d'un minimum de 5 ans et établit une période de renouvellement de 3 ans, à moins que le propriétaire ne s'oppose à cette extension.

Causes d'extinction du contrat de bail

Extinction.

Un contrat s'éteint par :

• L'écoulement du temps.
  • La violation des obligations contractuelles par le locataire ou le bailleur.
  • Des comportements gênants, nocifs, dangereux ou illégaux de la part du locataire.

Subrogation et cession du contrat

Dans le bail, il est fait mention de la subrogation ou de la cession du contrat sans le consentement du bailleur. La subrogation se produit lorsque le locataire décède et que la location peut être poursuivie. Dans le cas d'un contrat de logement, elle se fait au profit d'un parent résidant avec le locataire ou, dans le cas d'un contrat autre que le logement, au profit d'un héritier explicite, si et seulement si l'activité est maintenue et uniquement pour la durée restant à courir prévue au contrat. La subrogation n'est pas une résiliation du contrat selon l'article 16 de la LAU 94.