Guide complet sur la saisie et la forclusion immobilière
1. Le concept de l'embargo
Impact décrété par une autorité compétente sur la propriété privée, visant à assurer l'exécution d'une mesure de précaution ou d'une réclamation issue d'un procès.
2. Sujets menant à la saisie
Identification des hypothèses et des motifs juridiques permettant le déclenchement d'une saisie.
3. Ordre de saisie des biens
- Propriété expédiée comme garantie pour l'obligation réclamée
- Argent
- Prêts consentis à l'acte
- Bijoux
- Fruits et revenus de toute nature
- Biens meubles non compris dans les sections précédentes
- Immobilier
- Salaires ou commissions
- Crédits
4. Dérogation à l'ordre de saisie
L'article 491 permet de déroger à l'ordre établi si :
- Le débiteur a donné son accord exprès.
- Les biens du défendeur sont insuffisants ou non soumis à l'ordre établi.
- Les marchandises se trouvent dans des lieux différents, permettant de privilégier celles situées sur le lieu du procès.
5. Biens exonérés de saisie
L'article 498 exclut notamment :
- Les actifs du patrimoine familial inscrits au Registre public.
- Le linge de maison et les meubles d'usage ordinaire (non luxueux).
- Les outils nécessaires à l'art ou au métier du débiteur.
- Les machines et animaux agricoles nécessaires à l'exploitation.
- Les livres et instruments professionnels.
- Les salaires, sous conditions légales.
6. Montant de l'embargo
L'embargo ne porte que sur les biens suffisants pour couvrir la créance principale et les frais annexes.
7. Prolongation de l'embargo
La prolongation peut être demandée si les biens saisis sont insuffisants, si la vente aux enchères ne couvre pas la dette, ou en cas de tiers intervenants.
8. Enregistrement de la saisie
L'article 500 impose l'inscription de la saisie immobilière au Registre public de la propriété via une copie certifiée conforme.
9. Rôle du dépositaire
Le créancier nomme un dépositaire sous sa responsabilité, sauf pour l'argent ou les crédits réalisables qui font l'objet d'un dépôt en établissement de crédit agréé.
10. Obligations du dépositaire
Le dépositaire doit préserver les biens, répondre des dommages causés par négligence et informer le propriétaire en cas de découverte de vol.
11. Saisie des crédits
La saisie consiste à notifier le débiteur de ne pas payer le créancier saisi, mais de retenir les fonds à disposition du tribunal.
12. Révocation du dépositaire
Le dépositaire peut être révoqué en cas de défaut de rapport, de modification de domicile ou de non-respect des délais de dépôt.
13. Vente aux enchères
Toute enchère immobilière doit se dérouler publiquement devant le juge compétent.
14. Évaluation des biens
Avant l'évaluation, un certificat de taxes des dix dernières années doit être fourni au greffier.
15. Droits des créanciers
Les créanciers peuvent intervenir dans l'enchère pour garantir leurs droits et contester l'évaluation.
16. Publicité de la vente
La vente est annoncée deux fois, à sept jours d'intervalle, par des édits publics ou dans un journal d'information.
17. Position juridique des soumissionnaires
La mise à prix est fixée aux deux tiers de la valeur estimative, sous réserve de couvrir les dettes et frais.
18. Déroulement de l'audience
Le juge examine les propositions après un dépôt de garantie de 10 % de la valeur de base.
19. Attribution du bien
Le créancier adjudicataire doit reconnaître les autres crédits hypothécaires et remettre le surplus au débiteur.
20. Paiement des créanciers
En cas de multiples créanciers, le produit de la vente est réparti selon les droits de priorité enregistrés.
21. Vente de biens mobiliers
La vente est effectuée par un courtier ou une maison de commerce, avec des réductions de prix périodiques si aucun acheteur n'est trouvé.
22. Hypothèques spéciales
Procédure applicable à la création, division ou annulation d'une hypothèque.
23. Exigences de forclusion
La forclusion nécessite un document écrit, notarié ou signé par les parties, respectant les articles 3096 à 3099 du Code civil.
24. Exceptions à la forclusion
Le défendeur peut opposer : la falsification du document, le manque de représentation, le paiement, la novation, la litispendance ou la chose jugée.
25. Exigences de la demande
La demande doit être accompagnée du titre exécutoire et des preuves des faits allégués.
26. Procédure de saisie
Le débiteur est tenu de payer ou de livrer les biens. À défaut, il est expulsé et le créancier prend possession des biens.
27. Préparation des preuves
Les parties sont responsables de la présentation des témoins et experts. Le juge nomme un arbitre en cas de désaccord.
28. Prix de l'enchère en forclusion
Le prix est basé sur l'évaluation convenue ou, à défaut, sur la moyenne des évaluations des parties.
29. Enregistrement de la demande
L'enregistrement de la demande au Registre public empêche toute autre saisie ou charge sur l'immeuble, sauf décision judiciaire antérieure.