Le Bail en Droit Belge

Le Bail

1. Un bail?

Contrat de louage par lequel l'une des parties s'engage, moyennant un prix que l'autre partie s'oblige à payer, pendant un certain temps.

• Contrat
• À titre onéreux 'prix de location
• Synallagmatique ' droits et obligations
• À prestations successives ' exécution des obligations
• Temporaire ' titre perpétuel
• Non intuitu personae

2. Contrat synallagmatique?

Contrat où chaque partie a des obligations réciproques.

3. Contrat intuitu personae?

Contrat qui est conclu avec et pour une personne en raison de sa personnalité ou de ses caractéristiques. Le bail n’est pas conclu en fonction de la personne du bailleur ou du preneur. Le locataire peut céder son droit (sauf stipulations contraires) et le décès d’une des parties ne met pas fin au contrat.

5. Modalités d’enregistrement d’un bail de bureau?

Le bail doit être enregistré par les deux parties, endéans les 4 mois après signature du bail. Le coût est de 0.2% de la somme totale des loyers de toute la durée du bail.

6. Modalités d’enregistrement d’un bail de logement?

Le bail doit être enregistré par le bailleur, endéans les 2 mois après signature du bail. L’enregistrement ne coûte rien. Si le bail n'est pas enregistré, le locataire peut quitter les lieux à tout moment, après les deux premiers mois, sans donner de préavis.

7. 4 types de baux?

• Bail Commercial : Bail à l’exercice d’un commerce de détail directement en contact avec le public.
• Bail de Résidence Principale : Bail sur le logement que le preneur affecte à sa résidence principale.
• Bail à Ferme : Biens immeubles pour l’exploitation agricole.
• Bail de Droit Commun : Tout ce qui ne se trouve pas dans les trois premières catégories.

8. Capacité juridique des époux

• Patrimoine propre : Chaque époux a la capacité de gérer seul son patrimoine propre et peut valablement convenir un bail portant sur un immeuble lui appartenant en propre.
• Patrimoine Commun : Chaque époux peut consentir un bail, mais la durée n’excède pas neuf ans. Le consentement des deux époux est exigé pour conclure, renouveler ou résilier des baux, consentir des baux commerciaux et des baux à ferme.
• Bien Indivis : L’accord unanime de tous les copropriétaires bailleurs est nécessaire.

9. Expliquez la protection du bail de Résidence Principale

Le droit au bail de l’immeuble loué par l’un des époux et affecté au logement principal, appartient aux époux. Les congés, notifications et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux.

10. Expliquez la situation des colocataires indivis

Si plusieurs personnes souscrivent un contrat de bail, chacune est tenue solidairement aux dettes et engagements, sauf stipulations contraires.

• Seul le préavis émanant de tous les colocataires mettra fin au bail.
• Le bailleur devra signifier le congé à tous les colocataires.

Obligations du bailleur

1. Délivrer la chose en état de servir, à l’usage.
2. Entretenir cette chose en état de servir à l’usage.
3. Faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Obligations du preneur

25. Cinq obligations du preneur?

1. Prendre les clefs.
2. Payer les loyers.
3. Meubler.
4. User du bien en bon père de famille.
5. Restituer les clefs en fin de bail.

26. Le bailleur a l'obligation de « faire jouir paisiblement son locataire ». Pour garantir ce droit, il a trois garanties.

• Trouble de fait personnel : Le bailleur ne peut entrer dans les lieux loués sans l’accord du preneur.
• Trouble de droit : Le bailleur est tenu de garantir le preneur contre toute personne qui prétendrait disposer d’un droit sur les lieux loués.
• Trouble de jouissance : Le bailleur doit garantir le preneur contre les vices ou les défauts de la chose qui en empêchent l’usage.

27. Obligations de délivrance du bailleur?

Livraison du bien par la remise des clefs.

• Le bien doit être en bon état ainsi qu’aux normes du code du logement.
• Qu’il y ait l’état des lieux d’entrée (= photographie des lieux).

28. Trois caractéristiques de l’indexation du loyer?

• L’indexation se fait une fois par an lors de la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Pas d’indexation sur un bail verbal.
• La formule = Loyer de base X Le nouvel indice / Indice de base.
  • Le loyer de base est INVARIABLE.
  • Le nouvel indice est publié tous les mois par le ministère, il faut regarder le mois qui précède la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Il est VARIABLE.
  • On prend en compte l’indice du mois qui précède le mois de la signature du bail. Il est INVARIABLE.

29. Qui est responsable en cas d'incendie?

Le locataire est responsable et doit prouver qu’il n’a commis aucune faute pouvant être à l’origine de l’incendie.

30. Qu’est-ce que l’abandon de recours?

Clause pouvant être présente dans la police incendie du locataire, stipulant qu'en cas de sinistre dont le locataire est responsable, la compagnie du bailleur indemnisera son assuré sans recours contre le locataire.

31. Donner date certaine à un document?

Acte juridique dont la loi présume qu'il a bien été passé à une date donnée. Ce n'est plus à la personne qui cherche à démontrer la date de l'acte de le prouver, mais à son opposant de prouver le contraire.

32. 4 possibilités de donner date certaine à un document?

• Conclusion d’un bail par acte authentique.
• Enregistrement du bail.
• Décès de l’un des signataires du bail.
• Tout jugement automatiquement retranscrit.

33. Seule conséquence de l’enregistrement du bail?

L’enregistrement est une façon de donner date certaine au bail écrit, rendant le document opposable aux tiers.

11. Différence entre mandat et porte-fort?

• Mandat : Convention par laquelle une personne donne le pouvoir de la représenter à une autre personne. La procuration est l'écrit qui prouve l'existence du mandat.
• Porte-fort : Une personne s’engage vis-à-vis d’une autre à rapporter l’engagement ou la ratification d’une troisième. La convention de porte-fort se distingue du mandat : celui qui se porte fort ne représente personne. Il n’agit pas au nom et pour le compte d’une autre. Il s’engage à obtenir l’engagement ou la ratification de celui pour qui il se porte fort.

12. Droits et obligations d'un acquéreur devant un bail verbal?

A défaut de durée convenue par les parties, le bail verbal est censé fait au mois, et il ne peut y être mis fin que moyennant un congé d’un mois.

13. Un contrat dépassant les 9 ans doit-il être retranscrit?

Un bail de plus de 9 ans qui n’aurait pas été transcrit au bureau des hypothèques compétent a pour conséquence qu’il n’est pas opposable aux tiers tandis que le défaut d’enregistrement est sanctionné fiscalement et civilement.

15. Bail à durée déterminée?

Ce sont les parties qui négocient entre elles la durée (d’un instant à maximum 99 ans). On peut donner un préavis s’il a été convenu dans le bail. Si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée.

16. En matière de droit commun, est-il nécessaire de donner un préavis?

Le préavis n'est pas obligatoire. Si le preneur reste dans les lieux après la date de l’échéance et que le bailleur ne s’y oppose pas, le bail est reconduit pour les mêmes conditions et la même durée.

17. Qu’est-ce qu’une condition résolutoire?

Conditions que l’on peut rajouter dans un bail pour mettre fin au bail en cas de réalisation d’un événement futur et incertain explicitement repris dans le contrat.

18. Qu’est-ce qu’une inexécution fautive?

Si une des parties vient à manquer à un ou plusieurs de ses engagements, l’autre partie est en droit de demander au juge la résolution du contrat pour inexécution fautive, le cas échéant, avec des dommages et intérêts.

19. Clause d'entretien de bail?

Clause qui peut figurer dans l'acte de vente et par laquelle l'acquéreur s'engage à respecter le bail qui est en cours.

20. L’état des lieux est-il toujours obligatoire?

L’état des lieux d’entrée est obligatoire pour tout type de bail, sauf pour le bail à ferme. L’état des lieux doit être dressé au cours de la période où les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation.

21. En quoi consiste le privilège du bailleur?

La loi hypothécaire permet au bailleur d'obtenir le paiement de sa créance par préférence à d’autres créanciers sur les biens garnissant les lieux loués. Le privilège porte sur trois catégories de créances:

• Les loyers.
• Les réparations locatives.
• Les autres créances qui concernent l’exécution du bail.

22. En droit commun, la garantie locative est-elle toujours obligatoire? Quelles sont les formes à respecter et de quel montant doit-elle être?

La loi ne contient aucune obligation pour le preneur de constituer une garantie. Les parties sont libres de convenir du montant et de la forme de la garantie locative.

23.Peut-on céder son bail ? Peut-on sous louer? oui preneur céder son bail, ou sous-louer si faculté pas interdit. aucun lien de droit entre le bailleur principal et le sous-locataire.
Il est interdit de sous-louer un bien qui n’est pas affecté à la résidence principale à un sous-locataire qui y affecterait sa résidence principale.
Remarque : le bailleur n’est pas automatiquement le propriétaire. Si le preneur sous loue son bien, il devient bailleur.

34.effets de l’opposabilité? Opposabilité légale absolue : l’acquéreur se doit de respecter le bail sans pouvoir y 
mettre fin.- Opposabilité légale mitigée : les bail est opposable à l’acquéreur qui dispose droit de résilier en invoquant l’existence de la vente.- Opposabilité non-légale : recouvre tous les cas où l’acquéreur doit respecter le bail en cours, mais en vertu de l’engagement qu’il a pris dans le contrat de vente.- Inopposabilité du bail : lorsque l’acquéreur n’est pas tenu au respect, même partiel, 
du bail.

la cesión reste sur le m contrat.

13. Un contrat dépassant les 9 ans doit-il être retranscrit?
plus de 9 ans qui n’aurait pas été transcrit au bureau des hypothèques compétent a pour conséquence qu’il n’est pas opposable aux tiers tandis que le défaut ’enregistrement est sanctionné fiscalement et civilement