Droit Immobilier et Construction : Servitudes, Contrats et Responsabilités

Servitudes de Lumière

La servitude de lumière réglemente le droit d'ouvrir des trous dans le mur lui-même pour recevoir la lumière de la propriété voisine. Le propriétaire d'un mur de séparation qui n'est pas adjacent à un fonds extérieur peut ouvrir des fenêtres ou des ouvertures pour recevoir la lumière, sous les conditions suivantes :

• Elles doivent être situées à la hauteur des sangles ou à proximité des toits.
• Leur taille est de 30 x 30 cm.
• Elles doivent être protégées par des barres de fer et un treillis métallique.

Le propriétaire voisin peut combler l'ouverture s'il acquiert la cloison et qu'il n'a pas été convenu autrement, ou en s'appuyant sur son mur.

Servitudes de Vue

Elle vise à établir des distances minimales pour garantir la confidentialité des personnes. Pour les fenêtres ouvertes ou les balcons avec vue droite, la distance devrait être de deux mètres. Pour les vues obliques, elle doit être de 60 centimètres. Les distances sont mesurées directement depuis la face extérieure du mur et, pour les fenêtres, depuis la ligne extérieure s'il y a un faux châssis. Pour les vues obliques, la mesure part de la ligne qui sépare les fonds. Si le droit de vue est acquis, le fonds servant ne peut pas construire dans les trois mètres.

Servitudes du Domaine Public Maritime

Tout au long de la côte espagnole, le domaine public maritime de l'État comprend deux zones : les rives de la mer et la mer territoriale, ainsi que les eaux intérieures des rias. Il existe des zones d'affectation séquentielle :

• Servitude de transit : elle s'étend sur six mètres de large et peut être étendue à vingt mètres dans des endroits très fréquentés, difficiles ou dangereux.
• Servitude de protection : elle occupe une bande de cent mètres. Des cultures et des plantations peuvent être réalisées. Dans les 20 premiers mètres, il est interdit de construire des murs et des bâtiments tels que :
  • Les bâtiments à usage d'habitation.
  • Les routes à forte intensité de trafic.
  • Les activités impliquant la destruction de déchets.
  • Les dépôts d'agrégats marins.
  • Les déversements.
  • La publicité.
• Servitude d'accès à la mer : l'objectif est de garantir l'accès à la mer, tant routier que piétonnier. Un accès routier est requis tous les 500 m et un accès piétonnier tous les 200 m. Elle s'étend à l'intérieur des terres sur une largeur de 500 m. Les bâtiments devront être adaptés aux dispositions de la législation en matière d'urbanisme et d'architecture, et éviter l'accumulation de volumes.

Servitudes d'Énergie Électrique

La loi distingue deux types de servitudes d'énergie électrique : la servitude aérienne et la servitude souterraine. La servitude aérienne comprend le survol de la propriété asservie et l'installation de poteaux ou de tours fixes pour soutenir les câbles. La servitude souterraine inclut l'occupation du sol par des câbles à la profondeur requise. Ces deux servitudes régissent le droit de passage pour l'accès aux installations, la surveillance, l'entretien et la réparation de la ligne, y compris l'occupation temporaire des terrains et des biens. La servitude n'empêchera pas le propriétaire du fonds servant de clôturer, de planter ou de construire, à condition que cela respecte la servitude. Le propriétaire du fonds servant peut modifier le tracé à ses frais, dans la mesure où cela est techniquement viable. Ses causes d'extinction sont :

• Le retrait de l'installation.
• La désuétude de celle-ci pendant 9 ans ininterrompus sans justification.
• La révocation de l'autorisation.

Contrat à Forfait ou à Prix Global

Le prix global est déterminé avant le début des travaux pour l'ensemble de l'ouvrage. L'ajustement de la somme totale intervient lorsque l'on souhaite modifier les plans ou les prix. L'ajustement standard ou par rapport au prix fixé peut entraîner une augmentation ou une diminution lors de l'augmentation ou de la diminution des quantités exécutées, ou parce que le contrat se réserve le droit de modifier les plans. Le principal avantage est que le prix est connu à l'avance, le risque financier étant entièrement supporté par le constructeur. Le constructeur fixe un prix élevé pour compenser le risque.

Contrat à l'Unité de Mesure

Les prix unitaires sont fixés par pièce ou par quantité. Ce type de contrat est généralement le plus adapté à la réalité :

• Avec détermination de la quantité : fixation du prix unitaire et du nombre d'unités que le constructeur va réaliser, permettant à l'entrepreneur d'augmenter ou de diminuer cette quantité de travail.
• Sans détermination de la quantité : fixation du prix uniquement par unité de travail. Personne ne connaît la quantité de travail ni son prix final. Les travaux sont exécutés et payés selon les montants réels.

Contrat en Régie (Gestion des Travaux)

L'entrepreneur est tenu d'acheter les matériaux et d'effectuer le travail. Ce type de contrat est plus sûr pour le constructeur et est souvent utilisé en réhabilitation en raison de la particularité de l'ouvrage. Le propriétaire est obligé de payer le coût de la main-d'œuvre, des matériaux et d'estimer les autres dépenses. Les travaux sont facturés à la fin, sur la base de la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre. Des avances sur le prix des travaux peuvent être faites. La rémunération du constructeur est normalement fixée à un pourcentage du prix total de l'ouvrage. L'avantage de ce type de contrat est que le constructeur ne prend pas de risque sur le coût du travail, mais le propriétaire ne connaît pas le prix final.

Procédures d'Attribution des Marchés Publics

Il existe trois types de procédures de passation : ouverte, restreinte, négociée.

• Procédure ouverte : tout entrepreneur peut soumissionner pour l'attribution du contrat.
• Procédure restreinte : seuls les entrepreneurs sélectionnés après l'annonce du contrat, ou ceux invités par l'administration, peuvent soumissionner.
• Procédure négociée : le contrat est attribué à un entrepreneur directement choisi par l'administration après consultation d'autres entrepreneurs et négociation des termes du contrat.

Tant dans la procédure ouverte que restreinte, l'attribution se fait par enchère ou soumission.

• Enchères : l'attribution se fait à la proposition économiquement la plus avantageuse.
• Soumission : l'attribution se fait à la proposition la plus avantageuse dans son ensemble, pas seulement sur le prix.

Réception des Travaux

Elle se déroule à la fin des travaux et est assistée par la direction des travaux et, en option, par l'entrepreneur. Si les travaux sont en bon état, l'administration prononce la réception, dresse un procès-verbal de réception et la période de garantie commence (délai d'au moins un an). Si les travaux ne peuvent être réceptionnés, les défauts observés doivent être consignés au procès-verbal par le directeur des travaux, avec des instructions précises et un délai pour y remédier. Si les défauts ne sont pas corrigés dans le délai imparti, un nouveau délai non prolongeable est accordé, et si cela ne suffit pas, le contrat peut être résilié. Une réception partielle des travaux est possible si elle n'affecte qu'une partie de l'ouvrage. À partir de la signature du procès-verbal de réception, l'administration dispose de six mois pour établir le décompte général et définitif des travaux et en informer l'entrepreneur. Si l'ouvrage est en ruine après l'expiration de la garantie des vices cachés dans la construction, en raison d'une rupture de contrat par l'entrepreneur, celui-ci sera responsable des dommages et intérêts pendant une durée de quinze ans.

Certificat d'Habitabilité

C'est le document administratif qui atteste la conformité aux normes techniques d'habitabilité et que le bâtiment répond aux exigences minimales obligatoires pour être considéré comme apte à un usage résidentiel ou à l'habitation humaine. Avant d'occuper un logement, le certificat d'occupation est nécessaire, à l'exception de la première occupation des logements protégés ou réhabilités, pour lesquels une note finale de conformité est requise. La durée de validité du certificat d'occupation est de 5 ans. Les compagnies d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone ne peuvent pas établir de contrats formels si le logement ne dispose pas du certificat d'habitabilité. Lors de la vente d'un logement, le certificat d'habitabilité est obligatoirement requis. Pour obtenir le certificat d'occupation, les exigences sont :

• Accréditation de la personnalité du promoteur.
• Certification finale des visas de travail.
• Impôt foncier.
• Preuve documentaire de la propriété du maître d'ouvrage.
• Certificat d'origine de l'installation d'antenne TV.
• Taux d'occupation.

Logements Subventionnés : Critères et Conditions

Logements neufs construits sous protection publique, c'est-à-dire :

• Destinés à la résidence permanente et régulière (pas de résidences secondaires).
• Surface nette inférieure ou égale à 90 m².
• Doivent respecter les conditions de prix et de qualité définies pour être classés comme tels par les autorités compétentes.

Santé et Sécurité dans la Construction

Le promoteur est tenu de réaliser une étude de santé et de sécurité lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• L'exécution de contrats dont le budget est supérieur à 450 000 €.
• Une durée supérieure à 30 jours et plus de 20 travailleurs simultanément.
• Le nombre total de jours travaillés par tous les travailleurs est supérieur à 500.
• Construction de tunnels, galeries, canalisations souterraines et barrages.

Dans les autres cas, une étude de sécurité de base doit être élaborée. Les entrepreneurs doivent élaborer un plan de sécurité et de santé au travail. Ce plan doit être approuvé avant le début des travaux. Dans chaque lieu de travail, il y aura un journal de bord. Si une inscription est faite dans le journal, une copie doit être envoyée dans les 24 heures à l'inspection du travail et de la sécurité sociale.

Responsabilité Civile des Agents de la Construction (LOE)

La responsabilité civile des agents de la construction (LOE) s'étend sur :

• 10 ans pour les dommages affectant la structure.
• 3 ans pour les défauts des éléments de finition et des installations qui affectent l'habitabilité.
• 1 an pour les défauts d'exécution affectant l'achèvement ou la conformité.

Les concepteurs sont responsables des calculs contractuels. Le constructeur est responsable des sous-traitants et des produits achetés. La direction et l'exécution des travaux sont responsables de l'exactitude du certificat d'achèvement final. Le chef de projet assume la responsabilité des omissions, des lacunes et des imperfections du projet.