Droit Immobilier Espagnol : Actions Réelles et Propriété

L'action réelle de l'article 41 de la LH : l'inscription

Variantes : caractéristiques de la procédure ou les causes d'opposition du défendeur (Art. 250.7 et 444.2 LEC)

Variante 1 : Caractéristiques de la procédure (Art. 41 LH)

• 1º : Assurer l'effectivité des droits inscrits.
• 2ª : Légitimation active : Les propriétaires d'un droit inscrit dont la validité est prouvée par la certification de l'inscription correspondante, sans contradiction.
• 3ª : Légitimation passive : Ceux qui s'opposent ou perturbent le droit inscrit, sans titre inscrit.
• 4ª : Substance de la procédure : Procès oral avec quelques spécialités.
• 5ª : Procédure sommaire : La défense et l'attaque sont limitées (tasados).
• 6ª : Pas de décision définitive sur le droit de l'adversaire.

Variante 2 : Motifs d'opposition du défendeur

Les 5 motifs énumérés à l'article 444.2 de la LEC :

• 1. Falsification de la certification de l'inscription, ou omission dans l'inscription de droits ou de conditions qui nuisent à l'action exercée par le demandeur.
• 2. Posséder l'immeuble ou jouir du droit contesté en vertu d'un contrat ou d'une autre relation juridique directe avec le dernier titulaire inscrit ou les titulaires précédents, ou par décision judiciaire, à condition que cela ne porte pas préjudice au titulaire inscrit.
• 3. Que le droit ou l'immeuble sont inscrits en faveur du défendeur, justifiant ainsi la présentation d'une certification du registre foncier prouvant la validité de son inscription.
• 4. Que l'immeuble inscrit n'est pas celui que le défendeur possède réellement.
• 5. Que le défendeur a acquis la possession par usucapion (prescription acquisitive) consommée et prouvée.

Conditions nécessaires pour le tiers acquéreur protégé par l'article 34 de la Loi Hypothécaire

• 1. Acquérir la propriété ou des droits réels sur un immeuble (les créanciers qui n'ont qu'une annotation de saisie ne sont pas protégés par la foi publique).
• 2. Acquérir le droit d'un titulaire qui l'a déjà inscrit au Registre.
• 3. Acquérir de bonne foi. À cet égard, il faut rappeler que la bonne foi est toujours présumée (présomption réfragable) ; qu'elle doit exister au moment de l'acquisition (ce qui peut impliquer de maintenir l'inscription) ; et qu'il existe un doute quant à savoir si la diligence requise pour la bonne foi se limite à la consultation du Registre, ou s'il faut aussi vérifier la situation possessoire de l'immeuble pour s'assurer de l'absence de titres extrarégistraux.
• 4. Acquérir à titre onéreux : l'acquéreur à titre gratuit n'a pas plus de protection que son auteur.
• 5. Inscrire son droit au Registre.

L'article 32 de la LH et le principe d'inopposabilité

Exemple d'application de l'article 32 LH non couvert par l'article 34 LH.

Les cas typiques de l'article 32 sont ceux où les droits de deux acquéreurs d'un même auteur entrent en conflit, sans qu'il y ait de doute sur la propriété de ce dernier. Par exemple : la double vente d'un bien appartenant au vendeur et qui n'est pas encore inscrit au registre foncier. Si l'on applique l'article 1473 du Code Civil, la propriété revient au premier qui inscrit au registre. L'article 32 de la LH peut s'appliquer au premier qui immatricule si l'on admet que l'article 32 LH a un champ d'application différent de l'article 34 LH, car dans ce cas, celui qui immatricule n'a pas, par définition, acquis du propriétaire inscrit.

Usucapion contre l'acquéreur inscrit (Art. 36 LH)

Cas de Juan, Pedro et Antonio.

Il s'agit de l'usucapion qui se consomme moins d'un an après l'acquisition d'Antonio. Selon l'article 36 de la LH, la possession continue de Pedro peut nuire à Antonio si ce dernier ne l'interrompt pas dans les trois mois restants pour que l'usucapion soit consommée, si :

• 1) il ne remplit pas les conditions de l'article 34 de la LH,
• ou même s'il les remplit,
• 2) il savait ou avait des moyens raisonnables et un motif suffisant pour connaître la possession de Pedro en tant que propriétaire avant de parfaire son acquisition.

Inversement, si Antonio remplit les conditions de l'article 34 de la LH et ne connaissait pas la possession de Pedro en tant que propriétaire, l'usucapion ne lui nuira que s'il y consent pendant l'année suivant son acquisition (c'est-à-dire l'inscription), ce qui signifie qu'il doit l'interrompre dans cette année.

Principe de priorité d'enregistrement et conséquences

Titres compatibles et incompatibles. Date et heure d'enregistrement.

Principe de priorité (Art. 17 LH) : Une fois inscrit ou annoté au registre un titre translatif ou déclaratif de propriété ou de droits réels, aucun autre titre de date égale ou antérieure qui s'oppose ou est incompatible ne peut être inscrit ou annoté sur le même bien ou droit réel transmis ou grevé.

Conséquences : Si un titre est incompatible avec une inscription antérieure, la clôture du registre s'applique et l'inscription doit être refusée (même si le titre a été présenté avant). S'il n'est pas incompatible, il peut être inscrit, mais sans porter atteinte au droit préalablement inscrit. Par exemple, un usufruit peut être inscrit même si une servitude est déjà inscrite (car c'est un droit compatible avec la servitude), mais le titulaire de l'usufruit doit respecter la servitude inscrite antérieurement (bien que la date de l'acte constitutif de l'usufruit soit antérieure).

Date et heure d'enregistrement : Pour tous les effets, la date est celle du siège de présentation, si l'inscription est effectuée pendant la durée de ce siège qui, sauf suspension ou prorogation, est de 60 jours à compter du jour suivant sa présentation (Articles 17 et 66 LH).

UNITÉ 8 : La propriété et son contenu

Caractéristiques de la propriété (Code Civil français et espagnol)

Des considérations historiques à la réglementation constitutionnelle (Constitution espagnole de 1978).

Face à l'interprétation libérale-radicale de l'article 544 du Code Civil français (ancien article 348 CCi), qui souligne la propriété absolue (dans le sens illimité), exclusive et perpétuelle, la rédaction du Code Civil espagnol et l'environnement socio-politique actuel au moment de sa promulgation conduisent à préférer l'interprétation selon laquelle nous avons un droit :

• 1. Général : en ce sens qu'il attribue au propriétaire non seulement les facultés spécifiques, comme les droits réels limités, mais toutes les utilités dont le bien est susceptible, conformément à l'ordre juridique.
• 2. Abstrait : en ce sens qu'il peut subsister en l'absence de tout ou partie des facultés et utilités généralement incluses dans le droit de propriété (la propriété est également grevable, même d'un droit aussi complet que l'usufruit). Cependant, cette caractéristique a une limite : la suppression perpétuelle de tant de facultés ou d'utilités qu'elles convertissent la propriété en une simple coquille vide (d'où la nécessité de limiter l'usufruit dans le temps).
• 3. Élastique : en ce sens que les facultés ou utilités cédées par la loi ou par la constitution de droits réels limités réintègrent le droit de propriété lorsque le droit réel limité s'éteint ou que la limitation légale cesse.
• 4. Unitaire : largement, car bien que le Code Civil prévoie certaines propriétés spéciales (Mines, Eaux et Propriété Intellectuelle) et établisse quelques différences juridiques entre les biens immobiliers et mobiliers (à des fins de prescription, par exemple), il est loin de la diversité qui est apparue après son adoption en raison de l'émergence de la fonction sociale.

Incidence de la fonction sociale sur le droit de propriété

Des considérations historiques à la réglementation constitutionnelle (Constitution espagnole de 1978).

• 1. La loi, interprétant la fonction sociale, délimite le contenu du droit de propriété et n'établit pas un droit illimité exceptionnellement contraint, mais définit et fixe les limites appropriées des droits de propriété, et leurs déterminations ne sont pas des exceptions susceptibles d'interprétation analogique ou d'extension au-delà de ce qui est expressément interdit.
• 2. La délimitation doit être effectuée « conformément aux lois », qu'elles soient étatiques ou régionales, y compris les règlements ayant force de loi. Selon la jurisprudence de la Cour Constitutionnelle, cela interdit les règlements autonomes (contra legem ou praeter legem) et exige que les règlements se soumettent aux règles contenues dans la loi, mais n'exclut pas la collaboration du législateur réglementaire pour compléter les règles légales (règlements intra et secundum legem).
• 3. Même la loi doit respecter le contenu essentiel du droit de propriété (Art. 53.1 CE), qui, selon la jurisprudence de la Cour Constitutionnelle, fait partie du contenu du droit sans lequel il est dénaturé ou perd sa particularité, ou est absolument nécessaire pour protéger véritablement les intérêts sous-jacents au droit.
• 4. Étant donné que les différents biens ont une fonction sociale différente (l'intérêt pour la communauté n'est pas le même pour un bien mobilier léger que pour une montagne), la diversification du régime légal de la propriété en fonction des biens concernés s'est multipliée de manière exponentielle. On dit qu'il n'y a « pas une propriété, mais des propriétés » et l'on parle d'un « concept statutaire, non unitaire, du droit de propriété ». Cependant, il ne faut pas oublier que les facultés d'acquérir, de modifier ou d'éteindre la propriété, l'attribution des fruits (autres que légale mais réglementée par la loi), ou les actions qui protègent la propriété contre les attaques de tiers, ont encore une réglementation assez uniforme contenue dans le Code Civil, tandis que l'usage des biens est principalement affecté par la réglementation en vertu de sa fonction sociale.

ARTICLE 9 : Défense de la propriété

L'action revendicatoire immobilière : Concept et exigences.

L'action revendicatoire est l'action réelle attribuée au propriétaire, qui n'est pas en possession de la chose soumise à son droit, contre toute personne qui possède la chose sans droit opposable au propriétaire, afin d'obtenir la condamnation du défendeur à la restitution de la chose.

Exigences :

• 1. Domaine ou propriété du demandeur, qui doit être prouvée par celui-ci, car sinon la demande doit être rejetée même si le défendeur ne prétend pas avoir de droit à posséder la chose (il faut rappeler que le possesseur a en sa faveur la présomption réfragable de l'article 448 du Code Civil, que le demandeur doit détruire).
• 2. Possession par le défendeur, qui doit être actuelle (au moment de l'examen de la demande) et indue (c'est-à-dire sans un droit à posséder qui prévale sur celui du demandeur).
• 3. Parfaite identité entre la chose revendiquée par le demandeur et la chose possédée par le défendeur (ce qui implique une description parfaite de la chose revendiquée, c'est pourquoi l'on parle aussi souvent de l'exigence d'identification de la chose revendiquée).

Différences avec l'action déclarative de domaine et l'action négatoire de servitude.

Différence avec l'action déclarative de domaine : Cette action est dirigée contre ceux qui contestent la propriété du demandeur, sans avoir acquis la possession de la chose. On ne peut donc pas attendre de la condamnation qu'elle rétablisse la possession de la chose, et par conséquent, la possession effective et indue par le défendeur n'est pas une condition.

Différence avec l'action négatoire de servitude : Cette action est attribuée au propriétaire pour déclarer l'inexistence ou l'absence de servitudes ou de droits réels limités en faveur du défendeur, et vise à maintenir la propriété libre de ces charges. Elle est traitée de manière similaire à l'action déclarative de domaine.