Droit Immobilier : Prescription, Servitudes et Immatriculation

Calcul de la prescription acquisitive et biens mobiliers

GG 1960: 1.

1. L'actuel propriétaire peut joindre le temps de possession de son causant.
2. Il est supposé que le propriétaire actuel, qui avait été en possession antérieurement, a possédé à la fois le premier jour et le jour intermédiaire.
3. Le calcul est terminé le dernier jour, mais ce dernier doit être accompli en totalité (jusqu'à 24 heures, équivalent au début du comptage).

Quant à l'union des possessions, le projet du Code Civil (CC) de 1851 exigeait la possession de bonne foi des deux parties. En ne disant rien, le CC peut être compris de deux manières :

• a) Que la règle reste la même : on ne peut joindre que les possessions de bonne foi.
• b) Que l'on peut désormais joindre les possessions de bonne foi et de mauvaise foi. Cette option a, à son tour, deux alternatives :
  1. Comme pour toute prescription acquisitive ordinaire, la bonne foi est requise. L'union de la possession de bonne foi et de mauvaise foi ne servirait qu'à la prescription extraordinaire. Si cela convient au propriétaire de bonne foi, par exemple, cela ne favorise pas le cas d'un bien mobilier et de son causant qui, de mauvaise foi, n'a possédé qu'un an (le successeur aurait besoin de posséder cinq ans au lieu de trois). Cependant, l'union serait intéressante si le causant de mauvaise foi a possédé quatre ans (le successeur n'aurait besoin de posséder que deux ans au lieu de trois).
  2. Un auteur a proposé d'appliquer une règle proportionnelle, comme prévu à l'article 1958.2° pour l'usucapion des biens entre personnes présentes ou absentes, de sorte que dans le cas des biens mobiliers, tous les 2 ans de possession de mauvaise foi sont comptés comme 1 an de bonne foi pour compléter le délai de la prescription ordinaire (6 ans de possession de mauvaise foi « équivalent » à 3 ans de bonne foi). S'il s'agissait de biens immobiliers, 3 ans de possession de mauvaise foi « seraient égaux à » 1 an de bonne foi entre personnes présentes et 1 an et demi de bonne foi entre personnes absentes (30 ans de mauvaise foi « équivalent » à 10 ans de bonne foi pour les personnes présentes et 5 ans de bonne foi entre les absents). Cette solution est la plus discutable de ces trois hypothèses.

Interruption de la prescription acquisitive

Les relations entre les moyens de référence à cette perturbation et les exigences civiles.

En vertu de l'article 1943 du Code Civil, la possession est interrompue, à des fins de prescription, de manière naturelle et civile.

• Naturellement, la possession est interrompue pour les besoins de la prescription, lorsque pour une raison quelconque elle cesse pendant plus d'un an (art. 1944 CC).
• Toute reconnaissance expresse ou tacite que le titulaire du droit fait au propriétaire interrompt aussi l'usucapion (art. 1948 CC), mais dans ce cas, il n'est pas précisé s'il s'agit d'une interruption naturelle ou civile. C'est un acte par lequel la possession cesse d'être sous la forme de propriété, et donc adaptée à la possession adverse.
• Concernant l'interruption civile, celle-ci prend deux formes :
  1. La citation en justice faite au possesseur par suite d'une poursuite intentée par le titulaire précédent ou le titulaire du droit en cours d'usucapion (qu'il s'agisse d'une action en justice sommaire ou d'une action de possession réelle), même si elle est effectuée par un juge territorialement ou hiérarchiquement incompétent, et à moins que la citation ne soit pas valide pour défaut de formalités légales, si l'acteur laisse expirer l'instance, retire la demande ou si le titulaire a été acquitté de la demande (art. 1945 et 1946 CC).
  2. La demande de conciliation, si elle est recevable, interrompt également la possession, si, dans les deux mois suivant la conclusion de la conciliation sans accord, ou dans le délai fixé par le juge si l'acte n'a pu avoir lieu par défaut du propriétaire appelé à comparaître devant le juge des demandes sur la possession ou la propriété de la chose en question (art. 1947 CC).

Il est préférable de recourir à la conciliation lorsque le délai est proche de son achèvement, car l'assignation semble se référer à l'acte de notification de la plainte au défendeur, et non au dépôt de la demande, de sorte que le retard dans le traitement peut entraîner l'achèvement du délai. Cependant, l'article 479 du Code de procédure civile de 1881, en vigueur jusqu'à l'approbation du projet de loi sur la compétence volontaire, indique clairement que si une demande est déposée dans les 2 mois suivant l'acte de conciliation, l'interruption de la prescription acquisitive remonte à la date de la demande de conciliation (et non à la date de la conciliation, du dépôt de la demande ou de l'assignation).

Effets de la prescription acquisitive

1. Acquisition du droit usucapé rétroactivement (depuis le début de la prescription acquisitive, selon la Cour).
2. Résiliation corrélative du droit du titre précédent (art. 1962 et 1963 CC).
3. Elle doit être réclamée par ceux qui cherchent à en faire usage (elle ne peut être soulevée d'office par le tribunal).
4. La prescription acquisitive acquise peut être levée par ceux qui ont la capacité de transférer le droit usucapé ; une telle renonciation peut être expresse ou implicite (par exemple, commencer à payer un loyer pour l'utilisation de la propriété dont la propriété est usucapée), mais on ne peut renoncer au droit d'usucaper à l'avenir (art. 1935 CC).
5. Les effets de la renonciation à la prescription acquisitive acquise sont que, autrement dit, la renonciation au droit acquis par usucapion ne fait pas que la chose devienne la propriété de l'administration de l'État ou des biens non réclamés (s'il s'agit de biens mobiliers), mais elle restaure le droit du propriétaire antérieur.
6. Les créanciers et toute autre personne intéressée à faire valoir la prescription peuvent l'utiliser, malgré la renonciation expresse ou implicite du débiteur ou du propriétaire (CC).

Usucapion des servitudes : continues et discontinues

Selon l'article 537 du Code Civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent en vertu d'un titre ou par prescription de 20 ans, tandis que l'article 539 du Code Civil indique que les servitudes non continues ou non apparentes ne peuvent être acquises qu'en vertu d'un titre, ce qui, conformément à l'article 540 du même texte, ne peut être établi que par la reconnaissance écrite du propriétaire du fonds servant ou par un jugement définitif.

Le problème est de savoir si la prescription de 20 ans, et l'exception applicable aux servitudes non continues ou non apparentes, ne s'applique qu'à la prescription extraordinaire, ou aux droits réels pour lesquels il n'y a qu'une prescription de 20 ans, ce qui aurait pour effet d'exempter les servitudes non continues (car elles ne sont pas susceptibles de possession ininterrompue) et non apparentes (car elles ne seraient pas sensibles à la publicité).

Le fait que l'article 1959 se réfère à la prescription extraordinaire, établissant une exception pour les servitudes discontinues ou non apparentes qu'il ne mentionne pas lorsqu'il réglemente la possession ordinaire à l'article 1957, couplé au fait que la possession adverse requiert régulièrement un juste titre, mène à la conclusion que l'exception de l'article 539 se réfère uniquement à la prescription extraordinaire et donc aussi que l'article 537 impose seulement une période de 20 ans pour la prescription extraordinaire (et non pour l'ordinaire, qui pourrait également affecter les servitudes discontinues ou non apparentes et dont le délai serait habituellement de 10 ou 20 ans, visé à l'article 1957 CC). Mais la question est douteuse.

Quant au calcul du premier jour de la période, l'article 538 stipule que, pour les servitudes positives, le délai court à partir du jour où le propriétaire du fonds dominant a commencé à exercer la servitude, tandis que pour les servitudes négatives, il court à partir du jour où le propriétaire du fonds servant s'est formellement interdit de faire ce qui serait licite sans la servitude.

Thème 6 : Immatriculation des biens immobiliers

Moyens généraux d'immatriculation immobilière

Les moyens généraux sont ceux énumérés à l'article 199 de la Loi Hypothécaire (LH) :

1. La procédure de délimitation judiciaire devant le juge du lieu où le bien est situé et conformément à l'article 201 LH.
2. Les titres d'acquisition :
   1. Conférés par ceux qui peuvent prouver avoir acquis le droit antérieurement à la date de ces titres (art. 205 LH et 298 du Règlement Hypothécaire - RH).
   2. Complétés par une déclaration sous serment s'il n'y a pas d'accréditation fiable (art. 203 LH).
3. Le certificat délivré par un fonctionnaire de l'État ou des institutions de l'Église catholique responsables de l'administration des biens appartenant à ces entités, à condition qu'il n'y ait pas de titre de propriété écrit et que l'acquisition des titres ou la manière dont ils ont été acquis soit attestée.

(Conformément à la loi 13/1996 sur l'ordre fiscal, administratif et social, ces certificats doivent être accompagnés des certificats cadastraux descriptifs et graphiques des biens à immatriculer).

La LH suspend les effets « à l'égard des tiers » des inscriptions faites par certificat ou par titres d'acquisition pendant deux ans à compter de la date des inscriptions.

Droits enregistrables et exigences formelles

En règle générale, selon la LH et le Code Civil, les droits enregistrables sont les droits de propriété ou de domaine et les autres droits réels portant sur des biens immobiliers.

Conformément aux articles 98 RH et 9 LH, les droits personnels ou de crédit n'ont pas les privilèges ou la considération des droits réels et, par conséquent, non seulement sont dispensés d'enregistrement (bien que liés à l'immobilier), mais si un tel droit a été enregistré par erreur, il « sera annulé à la demande d'une partie intéressée ».

Comme la loi spéciale déroge à la loi générale, il est possible qu'une norme légale prévoie la possibilité d'enregistrer des situations juridiques immobilières qui ne sont pas des droits réels, mais il ne semble pas possible d'interpréter ces règles spéciales de manière extensive (exemples : article 2.5 LH, qui prévoit l'enregistrement de la location de biens immobiliers, ou article 8.4 LH, qui prévoit l'enregistrement des statuts de régime de propriété horizontale).

Quant à la forme requise pour l'enregistrement, conformément à l'article 3 LH, les droits enregistrables doivent se composer de :

• Un acte authentique.
• Un titre exécutoire.
• Un document réel ou un document délivré par l'autorité judiciaire ou par le gouvernement ou ses agents (ce qui implique l'administration générale), de la manière prescrite par les règlements.

Thème 7 : Effets de l'enregistrement et publicité foncière

Moyens de publicité et relation formelle

Selon l'article 222 LH :

• La manifestation directe des livres (tout à fait exceptionnelle selon la doctrine de la DGRN, et transformée en manifestation du contenu des inscriptions par l'article 332.4 du Règlement Hypothécaire, qui renvoie aux autres méthodes énoncées ci-après).
• La certification.
• La note d'information simple.

Depuis la loi du 24 novembre 2005, le greffier est responsable des dommages en cas d'erreur ou d'omission dans l'émission des notes d'information simples, ce qui coïncide avec ce qui se passe en cas de divergence entre les informations fournies par la certification et le contenu des inscriptions au registre (LH).

Dans les deux cas, le contenu réel des inscriptions prévaut sur la certification ou la note d'information simple en cas de désaccord (LH).