Droits préférentiels, rachat et contrats immobiliers

Droits préférentiels et obligations du dépositaire

Formalisme et éléments : il est exigé l'escritura pública (acte notarié public) lors de l'intervention dans l'échange où un agent, un sac ou un courtier commercial peut profiter. Contenu :

1. L'obligation de prendre soin du déposant et des biens du dépositaire, en tenant compte des biens du déposant et de leur valeur.
2. Ne peut pas aliéner, hypothéquer ou établir des charges sur les biens sans le consentement exprès du déposant.
3. Le titulaire initial ne peut pas garantir la substitution de ces biens par de nouvelles hypothèques ou saisies.
4. Il ne peut pas garantir un objet sur les biens au détriment des droits du déposant.

En accord : 1) à l'échéance, le rendement de l'obligation principale peut procéder du débiteur selon la valeur économique de l'hypothèque établie conformément à ce qui a été convenu ; 2) ces garanties ne peuvent pas être assurées au préjudice des intérêts des principaux créanciers dans un délai de 2 ans de sorte que, lorsque la dernière partie arrive à échéance, rente et droits sont réglés ; 3) l'on peut aliéner votre crédit ou le céder aux créanciers correspondants ; 4) la garantie couvre les indemnités qui pourront être perçues par le débiteur légalement.

Point 9. Droits préférentiels d'achat

Droits de premier refus et de préemption : ce sont des droits de retrait prioritaire et de choix. En cas de vente d'un logement loué, le locataire aura un droit de premier refus dans les conditions suivantes :

• Le locataire peut exercer son droit de premier refus sur les biens loués dans un délai de 30 jours calendaires à compter de la notification fiable de la décision de vendre le bien, du prix et des autres conditions.
• La notification doit intervenir dans un délai de 180 jours ; si elle expire, le locataire peut exercer le droit de premier refus quand il n'avait pas été notifié ou si l'une des conditions obligatoires a été omise, et si le prix réel de la vente est inférieur à celui notifié.
• Le droit de rétractation expire dans les 30 jours à compter de la notification que l'acheteur doit effectuer, indiquant les conditions essentielles qui ont motivé la vente, par un acte écrit conforme à la norme.
• Le droit de premier refus ou de retrait aura préséance sur d'autres droits similaires, à l'exception du droit de rédemption reconnu par un titre ou une convention de rachat inscrit au registre foncier, sous réserve de la conclusion du bail.
• Pour s'inscrire au registre des titres de propriété la vente du logement loué doit être justifiée par les pièces figurant dans les dossiers respectifs et par les notifications requises.

Lorsque la maison vendue n'était pas louée, le vendeur doit le déclarer par écrit sous peine de falsification de documents publics.

Cas particuliers relatifs au locataire

• Lorsque la vente concerne la location d'un logement et porte également sur d'autres logements loués comme accessoires par le même propriétaire, le locataire ne peut exercer les droits d'achat préférentiel que sur le logement concerné.
• Il n'y aura pas de droit de premier refus lorsque les locaux loués sont vendus avec d'autres logements ou locaux faisant partie de la même propriété, ou lorsqu'ils sont vendus conjointement par divers propriétaires à un même acquéreur de l'ensemble.
• La renonciation du locataire à ces droits est valable pour la période convenue si le contrat dépasse 5 ans. Le droit de premier refus d'achat donne au titulaire la priorité dans l'acquisition en payant le prix qui lui a été offert.

Rachat (retrait)

Le rachat est le droit du vendeur de récupérer la chose vendue. Le sujet actif est le vendeur et l'objet est la vente, ajoutée à la convention initiale de la vente.

En ce qui concerne son contenu, les droits établis sont les suivants :

• Le titulaire peut exercer son droit de rachat en payant le prix de vente, les frais du marché et tout paiement légitime.
• Il récupérera la chose sans charge ni hypothèque posée par l'acheteur.
• Ce droit s'éteint par le laps de 4 à 10 ans selon ce qui est indiqué dans le code civil ; les créanciers du vendeur peuvent exercer leur droit après la répartition des produits.
• Le rachat légal prime toujours sur le rachat conventionnel.

Rachat légal

Le rachat légal est le droit de subrogation dans les mêmes conditions stipulées par la loi pour acquérir une chose vendue. Son origine est légale et il peut être un motif de recours. Son contenu consiste à substituer l'acheteur ; le rachat légal l'emporte toujours sur le rachat conventionnel.

Rachat des voisins

Il s'agit d'un droit qui se produit entre propriétaires de fermes adjacentes ; le sujet actif est le propriétaire d'une ferme voisine, privilégié s'il s'agit d'une petite ferme et, si les superficies sont égales, celui qui a demandé en premier.

Concernant l'objet : il s'agit de propriétés rurales adjacentes ne dépassant pas un hectare, qui ne sont pas séparées par des ruisseaux, des fossés ou des ravins. Son contenu permet la subrogation de l'acheteur dans un délai de 9 ans ; l'acheteur remplace le vendeur dans tous ses droits et assume l'obligation de payer le prix et les frais du marché.

Dans les contrats de location urbaine et en cas de transfert, le propriétaire local bénéficie d'un droit de premier refus qui peut être exercé dans les 20 jours.

Rachat de la communauté

Le rachat de la communauté concerne les coïndivisaires d'une chose commune : en cas de cession à un étranger d'une part ou de la totalité des parts de certains ou de tous les copropriétaires, si la chose n'est pas vendue dans les 4 ans, il existe une préférence au sein de la communauté. S'il y a plusieurs personnes souhaitant exercer ce droit, l'exercice se calculera au prorata.

Droit de premier refus et retrait en zone urbaine

En principe, les droits de premier refus et de retrait s'appliquent au marché foncier ; il ne s'agit pas seulement d'une formule vide. Ces droits peuvent être soumis à des transmissions onéreuses de biens immobiliers de différentes natures : terrains, maisons et autres situations.

Pour être exercés par les municipalités, ces droits doivent être délimités avant l'assujettissement des domaines concernés par les transmissions d'objets susceptibles d'être soumises.

La délimitation des zones d'assujettissement, aussi bien pour le retrait que pour le droit de premier refus, peut être effectuée lors de l'élaboration, de l'adaptation ou de la révision du plan général ou par une procédure spécifique de définition des polygones.

Dans la délimitation de ces zones, il faudra indiquer nécessairement quels objets matériels sont soumis à l'exercice de ces droits onéreux.

Le conseil de gestion ou l'autorité compétente doit soumettre au registre de la propriété une copie de l'accord de délimitation avec les plans afin que les transferts de propriété inscrits ne soient pas réalisés sans avoir protégé les notifications nécessaires au registre.

La période de détention de ces transferts sera établie, avec un encadrement juridique plafonnant la durée à 10 ans au maximum.

Aspects importants de la procédure de cession

En ce qui concerne l'exercice du droit de premier refus, le propriétaire d'un bien affecté doit à tout moment notifier au Conseil sa décision et son intention d'aliéner, en indiquant formellement la mise en vente :

• Le prix prévu.
• Le mode de paiement.
• Les autres conditions de la transmission.

Le Conseil peut exercer son droit de premier refus dans les 60 jours calendaires suivant la notification.

Le droit de rétractation ne peut être exercé par le Conseil dans les cas suivants :

• Aucune notification n'a été faite.
• Une condition requise a été omise.
• Le prix réel de la transmission a été inférieur à celui notifié.
• Toute autre condition aurait été moins favorable que celle notifiée.

L'acheteur est tenu d'informer le Conseil du transfert par la remise d'une copie écrite. Le Conseil dispose alors d'un délai de 60 jours pour exercer son droit de premier refus.

Quelques points à souligner :

• La notification expire au bout de 4 mois.
• L'absence de l'avis de partition ou de retrait empêche l'enregistrement de la cession au registre de la propriété.

Le contrat

En tant qu'institution de droit privé, le contrat est un accord de volontés entre des parties divergentes qui modifie une relation juridique à caractère économique.

Cette définition implique :

• Une pluralité de volontés.
• Ces volontés peuvent être divergentes avant la naissance du contrat ; les parties se réconcilient sur le fond de la question.
• Le but du contrat est d'établir ou de modifier une relation juridique.
• Cette relation doit être juridiquement protégée par la loi.
• Elle a un caractère économique.

Caractéristiques du contrat

• Subordination aux intérêts sociaux.
• Bonne foi.
• Limitation de l'autonomie.
• Intervention de l'État.
• Recours judiciaire possible.

Éléments du contrat

• Éléments essentiels : ceux qui doivent accompagner tout contrat.
• Éléments naturels : ceux qui accompagnent habituellement le contrat et résultent de la volonté des parties.
• Éléments accidentels : clauses accessoires comme la durée ou le mode qui peuvent être prévues par les parties.

Classification des contrats

• Selon leur caractère : unilatéraux et bilatéraux.
• Selon leur contenu économique : onéreux (avantages pour les deux parties) ou gratuits (avantage pour une seule partie).
• Selon la formation : consensuels (l'accord suffit), réels (livraison d'une chose nécessaire) ou solennels (formalisme exigé).
• Typiques ou atypiques selon la réglementation.
• Selon la législation applicable : civils ou commerciaux.
• Selon la fonction économique : transport, vente, troc, donation ; contrats de jouissance comme le bail, contrat de services, contrat de travail, contrat de prestation de services.
• Gestion individuelle : contrat de gestion ou de médiation.
• Gestion collective : accord de partenariat.
• Conservation : convention de dépôt.
• Nature aléatoire : contrat d'assurance, rente, jeu, pari.

Formation des contrats

Avant la création du contrat : manifestations internes telles que la gestation, la conception et la résolution de la célébration. À ce stade, il faut distinguer :

• La préparation du contrat.
• L'offre : déclaration unilatérale de volonté dirigée vers une ou plusieurs personnes, avec les exigences suivantes :
  • Sérieuse intention de contracter.
  • Intention déterminée.
  • Destinée à une ou plusieurs personnes, spécifiques ou non.
• L'avant-contrat : accord volontaire visant à donner effet à un contrat futur.
• La perfection du contrat : quatre solutions décrivent sa formation :
  • La déclaration : le contrat est parfait lorsque l'acceptation exprime une déclaration d'intention.
  • L'émission : se produit lorsque l'acceptation est envoyée.
  • La réception : se produit lorsque l'offrant reçoit la réponse de l'accepteur.
  • La connaissance : se produit lorsque l'offrant prend connaissance de la réponse.

Les effets du contrat peuvent être généraux (influant sur tous les contrats) ou spéciaux (s'appliquant uniquement à un type particulier).

Les effets généraux sont : l'obligation, l'acquisition et la relativité des contrats.

Transfert de propriété : la vente

La vente a pour but de transmettre la propriété d'une chose d'un sujet à un autre. La vente est un contrat par lequel une personne remet une chose et l'autre paie un prix. Les éléments de ce contrat sont : le consentement, la chose et le prix.

Il existe différents types de vente : civile, commerciale, commune, spéciale, régulière, publique, privée, gratuite et nécessaire, réglementées dans le code civil.

C'est un contrat de transfert de propriété qui favorise la sécurité juridique du titre. Il est consensuel, causal, bilatéral et onéreux. Les parties sont l'acheteur et le vendeur. L'objet du contrat peut comprendre toutes les choses existantes et déterminées. Ce contrat licite peut être élevé en acte public devant notaire et inscrit au registre foncier.

Obligations et droits du vendeur

Obligations du vendeur : payer les frais de l'acte, conserver la chose, livrer au lieu et au moment convenus, garantir l'absence de vices cachés et procéder au nettoyage et à l'expulsion si nécessaire.

Droits du vendeur :

• Cas dans lesquels la livraison peut être retardée.
• Cas où peut survenir un défaut de paiement du prix.
• Distinction selon qu'il s'agit de biens immobiliers ou mobiliers.
• Suspension de la livraison en cas d'arriérés de paiement.

Responsabilités du vendeur

• Responsabilité pour expulsion : conditions requises pour une décision définitive d'expulsion, droits antérieurs et rapports, ainsi que les effets en cas de renonciation ou d'expulsion partielle.
• Responsabilité pour vices cachés : exigences, délai d'action et conséquences si l'acheteur ignore le vice.

Ces effets peuvent se produire dans les exploitations agricoles et pour le bétail.

Obligations et droits de l'acheteur

Obligations de l'acheteur : payer le prix, recevoir la chose, payer les frais et fournitures nécessaires, s'acquitter des formalités d'enregistrement et des taxes de transfert.

Droits de l'acheteur : suspendre le paiement, demander la résolution de la vente, exiger la livraison de la chose, exiger la réparation si la chose est grevée de droits cachés.

En cas de vice, l'acheteur peut demander la résolution ou une réduction du prix et des indemnités.

La responsabilité de l'acheteur peut résulter d'un défaut de paiement ou d'un retard dans le paiement. La convention d'achat se termine par :

• Les causes générales.
• Le défaut d'exécution.
• La présence de privilèges cachés.
• Le retrait.

Il existe des particularités quant au risque : l'acheteur supporte le risque en cas de retard imputable au vendeur.

Vente avec clause de rachat (vente et rachat)

La vente avec réserve de rachat se produit lorsque le vendeur se réserve le droit de recouvrer la chose vendue. Sa nature juridique est assimilable à celle de la vente ; il s'agit d'un droit réel transposable et susceptible d'hypothèques.

Les obligations du vendeur incluent le respect des baux conclus par l'acheteur de bonne foi et selon la coutume locale. Les droits exercés par le vendeur incluent le droit de rachat moyennant paiement d'un montant convenu.

Bien que les modalités puissent varier, le code civil encadre ces situations et fixe des limites temporelles et formelles.