Droits Réels et Protection de la Propriété dans le Code Civil

Les Droits Réels : Définition et Opposabilité

Le droit réel confère un pouvoir direct et immédiat sur une chose. Il s'impose simultanément aux tiers qui ont un devoir de respect, les obligeant à s'abstenir de provoquer toute perturbation du droit réel exercé par son propriétaire.

À l'égard des tiers, cette situation est qualifiée d'opposabilité erga omnes (efficace contre tous).

La structure du pouvoir conféré par le droit réel peut être :

• Complète, dans le cas des droits de propriété.
• Limitée, dans le cas des droits réels sur la propriété d'autrui (démembrements de propriété).

Un droit réel peut appartenir à une seule personne ou à plusieurs conjointement.

Modes d'Acquisition des Droits Réels

Les droits réels peuvent être acquis selon les modalités prévues par le Code Civil :

• Par la loi (par exemple, grâce à une subvention).
• Par testament ou succession.
• Par le biais de certains contrats.
• Par la tradition (qui consiste en une livraison matérielle).
• Par la prescription acquisitive.

En ce qui concerne spécifiquement la propriété, le Code Civil stipule qu'elle peut également être acquise par occupation, par accession et au moyen d'une décision émanant d'un acte d'autorité (jugement).

Causes d'Extinction des Droits Réels

Les droits réels peuvent être éteints par :

• La perte ou la destruction de la chose. Lorsque la perte est partielle, le droit réel subsiste sur la partie restante.
• La renonciation, par une déclaration de volonté du titulaire. Lorsque cela concerne les droits de propriété, elle doit être accompagnée de l'abandon de la chose.
• La consolidation (ou confusion), applicable aux droits réels limités, lorsqu'une même personne réunit la qualité de propriétaire et de titulaire du droit réel limité.
• La non-utilisation et la prescription extinctive, notamment en ce qui concerne les droits réels sur la propriété d'autrui.
• La sortie du domaine privé d'un bien sur lequel il repose, comme dans le cas de l'expropriation, lorsque le bien exproprié devient domaine public.

Le Droit des Biens et la Propriété Privée

Le droit de propriété est un droit constitutionnel (inscrit à l'article 33 de la Constitution espagnole) et est régi par l'article 348 du Code Civil, ainsi que par les lois foncières pertinentes.

La Constitution espagnole reconnaît le droit à la propriété privée et à l'héritage, tout en affirmant que la teneur de ces droits est limitée par la fonction sociale, conformément à la loi.

Le Code Civil espagnol définit la propriété comme « le droit de jouir et de disposer d'une chose, sans autres limitations que celles établies par la loi. » Ce droit confère également au propriétaire une action lui permettant de réclamer la chose qui en fait l'objet.

La propriété d'un bien peut appartenir à une seule personne ou à plusieurs conjointement (copropriété ou communautés de biens).

Protection de la Propriété : Les Actions Réelles

Les principales actions prévues par notre système juridique pour assurer la protection de la propriété des biens sont :

L'Action en Revendication

Cette action est exercée lorsqu'une perturbation prive indûment le propriétaire de l'usage total et de la possession de son bien.

Elle est intentée par le propriétaire (qui a le droit de posséder) contre le possesseur actuel qui détient indûment le bien. Elle vise à faire déclarer le droit de propriété du demandeur et a pour objectif principal la restitution de la chose qui fait l'objet de ce droit.

L'Action Négatoire (Actio Negatoria)

L'action négatoire vise à faire constater que le bien n'est pas soumis à la charge ou à l'obligation qu'un tiers prétend exercer sur lui, et à mettre fin à cet exercice.

Elle est intentée par le propriétaire contre celui qui prétend être titulaire d'un droit réel limité sur le bien en question. Cette action a pour effet d'arrêter la perturbation et d'obtenir l'indemnisation du propriétaire pour les dommages causés.

L'Action Déclaratoire de Propriété

L'action déclaratoire vise uniquement à obtenir la reconnaissance de la propriété du demandeur par le défendeur, sans nécessairement demander la restitution de la chose (parce qu'elle n'est pas nécessaire).

Le Droit de Clôture

Tout propriétaire a le droit de clôturer ou de fermer sa propriété par des murs, des fossés, des haies vives ou mortes, sous réserve des servitudes établies sur celle-ci.

Bien que le Code Civil mentionne principalement les propriétés rurales, ce droit est accordé à tout propriétaire, y compris pour les propriétés urbaines. La clôture vise à empêcher les étrangers d'entrer dans un domaine privé. Tout type de fermeture est suffisant, même symbolique (comme l'affichage d'un panneau).

L'action de clôture est intentée lorsque le propriétaire tente de clôturer son bien mais en est empêché par l'opposition d'un tiers.

Délimitation et Bornage

Le Code Civil reconnaît au propriétaire (ainsi qu'aux titulaires d'autres droits réels sur la chose) le droit de déterminer les limites de son bien en citant à comparaître les propriétaires des propriétés adjacentes.

• La délimitation consiste à fixer les limites juridiques ou matérielles du terrain.
• Le bornage est l'acte de marquer ces limites avec des signes extérieurs (bornes).