Droits Réels et Protection de la Propriété en Droit Civil

Définition et Caractéristiques des Droits Réels

Les droits réels confèrent un pouvoir direct et immédiat sur une chose, sans être limité de manière absolue. Ils imposent simultanément aux tiers un devoir de respect, afin de ne pas provoquer de perturbations dans le droit réel de son propriétaire. En effet, à l'égard des tiers, cette situation est qualifiée d'« effective », c'est-à-dire erga omnes, efficace contre tous.

La structure du pouvoir que le droit réel peut conférer peut être complète, comme dans le cas des droits de propriété, ou limitée, comme dans le cas des droits réels sur la propriété d'autrui. Il peut s'agir d'un droit réel pour une seule personne ou pour plusieurs personnes conjointement.

Acquisition des Droits Réels

Les droits réels peuvent être acquis conformément au Code civil, notamment par les moyens suivants :

• Un don, un testament ou une succession.
• Certains contrats, par le biais de la tradition (qui consiste en une livraison).
• La prescription.

En ce qui concerne la propriété, le Code civil stipule qu'elle peut également être acquise par occupation, par accession et au moyen d'une décision d'une autorité.

Extinction des Droits Réels

Ces droits, dont la définition est prévue par le Code civil et qui devraient être inclus dans un document public, peuvent être éteints par :

• La perte ou la destruction de la chose sur laquelle le droit porte. Lorsque la perte est partielle, le droit réel subsiste.
• La renonciation, c'est-à-dire par une déclaration de volonté du propriétaire qui, lorsqu'il s'agit de droits de propriété, doit être accompagnée de l'abandon de la chose.
• La consolidation des droits réels limités, lorsqu'une personne acquiert la qualité de propriétaire et de titulaire d'un de ces droits.
• Le non-usage prolongé (prescription extinctive) en ce qui concerne les droits réels sur les biens d'autrui.
• La sortie du domaine privé d'un bien sur lequel il repose, comme dans le cas d'expropriation, lorsque les biens expropriés deviennent du domaine public.

Pouvoirs du Propriétaire

Bien que le Code civil ne mentionne qu'un pouvoir de jouissance de la propriété, ce droit doit inclure tous les pouvoirs possibles qui ne sont ni interdits ni soumis à la loi. Ces pouvoirs sont les suivants :

• Utiliser la chose.
• S'approprier les fruits.
• Posséder directement ou indirectement.
• Disposer de la chose par un transfert ou une charge.
• Délimiter la propriété par une clôture, une borne ou une démarcation.
• Revendiquer sa propriété et la protéger contre toute perturbation.

Le droit de propriété peut s'appliquer à tous les biens corporels (mobiliers ou immobiliers) qui sont spécifiquement déterminés, mais pas aux choses génériques et incorporelles.

Propriété du Sol et du Sous-sol

Concernant la propriété du sol et du sous-sol, le Code civil stipule, en ce qui concerne les biens immobiliers, que la propriété s'étend à la surface du sol et à ce qui se trouve en dessous. Le propriétaire est donc le propriétaire du sol et du sous-sol, dans les limites établies par la loi. De plus, la loi permet au propriétaire de réaliser sur son terrain les ouvrages, plantations et fouilles qui lui conviennent.

Limites et Restrictions du Droit de Propriété

En ce qui concerne les limites et contraintes qui définissent les droits de propriété, ces restrictions sont régies par la loi dans tous leurs aspects. Ce sont les principales limites des droits de propriété :

• Les servitudes légales.
• Les droits de voisinage.
• Les relations de mitoyenneté.
• Le droit de préemption.

D'autre part, les restrictions aux droits de propriété sont des limitations aux pouvoirs du propriétaire, prévues de manière unique dans certaines circonstances. Plus précisément, ces limites sont :

• Les droits réels sur la chose d'autrui.
• Les interdictions administratives.
• Les servitudes d'aliéner.

Actions en Protection de la Propriété

Les actions principales que notre système juridique prévoit pour permettre la protection de la propriété d'un bien sont les suivantes :

Action en Revendication

Elle se produit lorsque la perturbation prive indûment le propriétaire de l'usage total et de la possession de sa propriété. Elle doit être intentée par le propriétaire, qui a le droit de posséder, contre le possesseur actuel.

Action Négatoire

Elle vise à déclarer que la chose n'est pas soumise à l'obligation qu'une autre personne prétend exercer sur elle, et à mettre fin à cet exercice. Ainsi, l'action est dirigée contre la partie qui cherche à établir un droit réel limité sur les biens en question. Cette action a pour effet de mettre fin à la perturbation et d'obtenir une indemnisation pour les dommages causés au propriétaire.

Action Déclaratoire

Elle vise à faire reconnaître la propriété du demandeur sans que celui-ci ne demande la restitution de la chose.

Action de Clôture

Tout propriétaire a le droit de clôturer sa propriété par des murs, des fossés, des haies vives ou mortes, ou par des clôtures, même si des servitudes y sont établies. Bien que le Code civil ne concerne que les propriétés rurales, ce droit doit être étendu à tout propriétaire, y compris pour une propriété urbaine. La clôture vise à empêcher les étrangers d'entrer dans un domaine fermé. Tout type de clôture est suffisant, même symbolique, comme une annonce par un panneau.

Action de Bornage et de Délimitation

Cette action vise à fixer les limites matérielles ou les frontières des terres, tandis que la délimitation consiste à marquer ces frontières avec des signes extérieurs. Le bornage doit être effectué conformément aux titres de chaque propriétaire et, en leur absence, selon la possession du voisin ou toute autre preuve. Si la délimitation ne peut être faite par aucun moyen, le terrain sera réparti également. Si les titres des voisins indiquent une superficie plus ou moins grande, l'augmentation ou la diminution doit être répartie proportionnellement. Selon la nouvelle loi, cette procédure est justifiée par les formalités du procès ordinaire lorsque la valeur agricole est supérieure à 3000 €. Si la valeur est inférieure, une procédure verbale est utilisée.

Action en Démolition d'un Ouvrage en Ruine

Elle vise à obtenir un jugement du tribunal en référé pour la démolition d'un ouvrage, d'un bâtiment ou de tout autre objet en état de ruine, susceptible de causer de graves dommages à la propriété. Le recours juridique pour cette action est une procédure orale.

Action en Reprise Complète

Posséder un patrimoine permet également d'exercer l'action en reprise complète. Cette action, exercée dans le cadre d'une procédure orale, permet à toute personne de récupérer, par exemple, une propriété rurale ou urbaine transférée de manière indue par le propriétaire, par le bénéficiaire ou par toute autre personne autorisée à détenir ces biens.