Fiscalité des Transmissions Immobilières: TVA, ITP, Usufruit et Nue-propriété

Définition de la TVA et son application

Il existe une relation d'exclusion mutuelle entre les transferts de capitaux onéreux et la TVA.

Les livraisons de marchandises par des entrepreneurs, dans le cadre de leur entreprise, sont soumises à la TVA. Cependant, dans le domaine des transactions immobilières, le transfert, la location, l'utilisation et la jouissance relatifs aux biens immeubles sont généralement soumis à des transmissions onéreuses en vertu d'une exemption d'impôt.

Contrairement à la TVA, les transmissions onéreuses sans impact fiscal n'ouvrent droit ni à la déduction de la taxe payée lors du dernier achat.

Exemple : Si vous achetez une voiture chez un concessionnaire, le véhicule vous est livré par un professionnel et est donc soumis à la TVA. Cependant, si vous la vendez ensuite à un ami, cette transaction sera soumise à l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), et l'acheteur (votre ami) devra s'acquitter de cet impôt.

Le Transfert de Propriété et l'ITP

Il convient de distinguer les transmissions onéreuses de terres rurales soumises à la TVA et les transferts ultérieurs qui sont imposés dans le cadre de la transmission coûteuse.

En ce qui concerne les bâtiments, la première transmission est soumise à la TVA, tandis que les transmissions ultérieures sont généralement soumises à l'ITP.

• Événement imposable : Le transfert de la propriété.
• Contribuable : L'acheteur de la propriété.
• Assiette fiscale : La valeur réelle de la propriété.
• Taux d'imposition : Dans la Communauté Valencienne (CV), il est de 7%.

L'administration fiscale peut vérifier la valeur réelle du bien.

Usufruit et Nue-propriété: Calcul de l'assiette fiscale

L'événement imposable est la création de l'usufruit.

Concernant l'assiette fiscale, il convient de distinguer deux types d'usufruit :

Calcul de l'usufruit temporaire

L'assiette fiscale est déterminée en appliquant un pourcentage de la valeur réelle de la propriété. Ce pourcentage est de 2% pour chaque année d'usufruit, avec un plafond de 70%.

Exemple : Un usufruit est constitué pour 30 ans sur une propriété dont la valeur réelle est de 1000 €.

• Quel est le montant imposable ou la valeur de l'usufruit ?
  • 2% x 30 ans = 60%.
  • La valeur de l'usufruit imposable sera de 60% de 1000 € = 600 €.
• Quel sera l'impôt à payer ?
  • Le taux d'imposition pour l'immobilier dans la Communauté Valencienne (CV) est de 7%.
  • Le montant de l'impôt à payer est donc de 7% de 600 € = 42 €.

Calcul de l'usufruit viager

L'assiette fiscale est déterminée en appliquant un pourcentage de la valeur réelle du bien. Ce pourcentage est calculé en partant de 70% et en soustrayant 1% par année d'âge du bénéficiaire au-delà de 19 ans, avec un minimum de 10%.

Pour illustrer, si le bénéficiaire a 80 ans : (80 - 19) = 61 ans. Le pourcentage serait de 70% - 61% = 9%. Cependant, la règle prévoit un minimum de 10%, c'est donc ce pourcentage qui sera appliqué.

Exemple : Un usufruit viager est constitué sur une propriété. La valeur réelle est de 1000 € et l'âge du bénéficiaire est de 49 ans.

• Quel est l'assiette fiscale ou la valeur de l'usufruit ?
  • 49 ans - 19 ans = 30 ans.
  • 70% - 30% = 40%.
  • 40% de 1000 € = 400 € (assiette fiscale).
• Quel sera l'impôt à payer ?
  • L'ITP dans la Communauté Valencienne (CV) est de 7%.
  • L'impôt dû sera donc de 7% de 400 € = 28 €.

Calcul de la nue-propriété

La valeur de la nue-propriété est égale à la valeur totale du bien moins la valeur de l'usufruit. La loi stipule que la nue-propriété peut être transmise et soumise à cette taxe.

Reprenons les données de l'exemple précédent :

• Valeur totale du bien : 1000 €
• Valeur de l'usufruit (viager) : 400 €
• Valeur de la nue-propriété : 1000 € - 400 € = 600 €.

L'impôt sera calculé sur cette base, soit 7% de 600 € dans la CV.

Pour calculer la valeur de l'usufruit, il est essentiel de déterminer s'il s'agit d'un usufruit temporaire ou viager, car les pourcentages applicables diffèrent.