Guide juridique du contrat de bail

Le contrat de bail

Le louage est régi conjointement par les trois formes classiques de la location :

• Des choses.
• Des œuvres.
• Des services.

(Arts. 1542 et suivants du Code civil)

Définitions selon le Code civil

Dans le bail de choses, l'une des parties s'engage à donner à une autre la jouissance ou l'utilisation d'une chose pendant un temps spécifié et pour un prix déterminé. (Art. 1543)

Dans le bail de travaux ou de services, une partie s'engage à accomplir un travail ou à fournir un service à une autre pour un prix convenu. (Art. 1544)

Les parties au contrat

• Bailleur : Celui qui s'engage à céder l'utilisation de la chose, à effectuer les travaux ou à fournir le service.
• Locataire : Toute personne qui obtient l'utilisation de la chose ou le droit au travail ou au service, et qui est tenue de payer.

Louage de choses

Caractéristiques : Consensuel, bilatéral, commutatif, onéreux.

Réglementation :

• Code civil.
• Loi sur les baux urbains (LAU) du 24/11/1994.
• Loi sur les baux rustiques du 26/11/2003 (entrée en vigueur en mai 2004, modifiée par la loi 26/2005 du 30 novembre).

Obligations selon le Code civil (Art. 1554 et 1555)

Le bailleur doit :

1. Donner au locataire la chose objet du contrat.
2. Effectuer les réparations nécessaires pour maintenir la chose en état de servir.
3. Maintenir le locataire dans la jouissance paisible de la location.

Le locataire doit :

1. Payer le prix de la location aux conditions convenues.
2. Utiliser la chose louée en « bon père de famille » pour l'usage convenu.
3. Payer les frais de rédaction du contrat.
4. Informer le propriétaire de toute usurpation ou besoin de réparations.
5. Restituer la propriété à la fin du bail dans l'état où il l'a reçue (Art. 1561).

Note : Les biens consommables ne peuvent faire l'objet de ce contrat.

Extinction du contrat

• Terme : Si le bail a été conclu pour une période déterminée.
• Reconduction tacite : Si, à la fin du contrat, le locataire reste 15 jours dans les lieux avec l'accord du bailleur (Art. 1566).
• Sur demande : Si la durée était indéterminée.

Louage de choses selon la Loi sur les baux urbains (LAU)

La loi actuelle date du 24 novembre 1994. Toutefois, les baux conclus avant le 9 mai 1985 restent soumis à la LAU de 1964.

Types de baux

1. Baux à usage d'habitation : Immeuble urbain habitable dont l'objectif est de satisfaire le besoin permanent de logement du locataire (Art. 7).
2. Baux pour usages autres que l'habitation : Baux saisonniers ou destinés à une activité commerciale, artisanale, industrielle, professionnelle, de loisirs, culturelle ou éducative.

Bail de logement (Règles obligatoires)

• Durée : Minimale de cinq ans. Si une période plus courte est convenue, le locataire a droit à une prolongation jusqu'à cinq ans.
• Loyer : Paiement mensuel, actualisable annuellement selon l'IPC.
• Réparations : Le propriétaire doit effectuer les réparations nécessaires (Art. 21).
• Travaux : Le locataire doit supporter les réparations nécessaires et les améliorations (Art. 22).
• Modifications : Le locataire ne peut modifier la configuration du logement sans consentement (Art. 23).
• Droit de préemption : Le locataire a un droit de premier refus en cas de vente (Art. 25).
• Sous-location : Possible avec l'autorisation du propriétaire (Art. 8).
• Décès : La famille peut se subroger au locataire (Art. 16).

Louage de choses selon la Loi sur les baux rustiques

Loi du 26/11/2003, entrée en vigueur le 27/05/2004.

Concept (Art. 1)

Contrats par lesquels on cède temporairement une ou plusieurs fermes pour un usage agricole, d'élevage ou forestier en échange d'un prix. Ces contrats sont régis par la convention des parties, le Code civil et les usages locaux.