Immatriculation Foncière au Maroc : Vos Questions, Nos Réponses

Le régime de la propriété foncière au Maroc

Le régime de la propriété foncière au Maroc se caractérise par la dualité et la diversité. Explication : La législation foncière marocaine présente la caractéristique d'être double. Cette dualité est due à la coexistence d'un droit traditionnel régi par les principes du droit musulman et les coutumes locales. Le second régime est celui du droit d'immatriculation foncière qui a été introduit au Maroc en 1913.

Réquisition et Titre Foncier : Généralités

Est-ce que toute personne peut déposer une réquisition d'immatriculation ?

Sous réserve des dispositions de l’immatriculation obligatoire, la réquisition ne peut être déposée que par :

• Le propriétaire ;
• Le copropriétaire, sous réserve du droit de chefaâ de ses copropriétaires lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions requises pour l’exercice de ce droit ;
• Le bénéficiaire de droits réels.

Quelle différence y a-t-il entre réquisition et titre foncier ?

La réquisition d'immatriculation est une simple prétention à un droit réel quelconque.
Le titre foncier justifie définitivement et indiscutablement du droit de son bénéficiaire.

Immeuble en instance d'immatriculation paralysé ou gelé ?

L'immeuble en cours d'immatriculation peut faire l'objet d'opérations juridiques diverses. Il peut ainsi être aliéné et hypothéqué, notamment être vendu par le requérant, en totalité ou en partie, d'une manière divise ou indivise. Cependant, ces opérations sont soumises, pour être efficaces, à certaines prescriptions formelles spéciales qui doivent être observées dans des délais bien définis.

Le requérant doit-il préciser son lieu de résidence ?

Parmi les informations que le requérant doit mentionner dans sa réquisition : son domicile.

Opposition

Un co-requérant peut-il faire opposition en son nom ?

Un co-requérant peut faire opposition à l'encontre d'une procédure poursuivie également en son nom, s'il conteste la part qui lui a été reconnue lors du dépôt de la réquisition, ou s'il prétend à l'existence d'un droit réel quelconque sur l'immeuble, outre son droit de propriété.

Taxe judiciaire et droit de plaidoirie pour toutes oppositions ?

Il est dû autant de droits qu'il y a d'oppositions distinctes à une même réquisition. Les oppositions résultant d'une autre demande d'immatriculation par voie de chevauchement, ne donnent pas lieu à la perception de la taxe judiciaire et du droit de plaidoirie.

Une opposition entraîne-t-elle transmission dossier Tribunal ?

L'opposant et le requérant peuvent recourir à la conciliation (règlement du litige) qui a le caractère d'un arrangement amiable, prévenant tout recours à l'autorité judiciaire.

Accord entre requérant et opposant après transmission Tribunal ?

Le requérant peut accepter, en cours d'instance, l'opposition ou alors l'opposant peut donner mainlevée de son opposition. Dans ces deux cas, le tribunal saisi donne acte de l'acceptation ou de la mainlevée et renvoie le dossier au Conservateur qui procédera, s'il y a lieu, à l'immatriculation, en tenant compte de l'accord intervenu.

Que doit-on exiger d'un opposant ?

L'opposant doit d'abord présenter :

• Son identité et sa résidence ;
• Sa qualité, au cas où il agit pour le compte de tiers, ses pouvoirs ;
• Le paiement de la taxe judiciaire et du droit de plaidoirie ;
• L'acquittement de la taxe pour le bornage complémentaire si nécessaire ;
• La production de toutes pièces justifiant de ses prétentions.

S'il s'agit d'une société, elle doit préciser son lieu de résidence et présenter les pièces justificatives.

Quels risques encourt un opposant abusif ?

Toute opposition qui est reconnue abusive, vexatoire et de mauvaise foi par la juridiction saisie, donne lieu, contre celui qui l'a formée, à une amende, en plus des dommages-intérêts envers les parties lésées.
Le requérant abusif est également concerné par ces risques.

Sort de la réquisition si opposition reconnue par Tribunal ?

Le conservateur procède dans ce cas au rejet de la réquisition, et l'opposant peut, éventuellement, déposer une nouvelle réquisition qui déclenchera une procédure spéciale.
La réquisition d'immatriculation est une simple prétention à un droit réel quelconque.
Le titre foncier justifie définitivement et indiscutablement du droit de son bénéficiaire.

Requérant peut-il scinder réquisition partie non contestée ?

Dans le cas d’existence d’un conflit, le requérant peut scinder la demande d’immatriculation et demander la délivrance d'un titre foncier pour la partie non litigieuse après bornage complémentaire.

Décision immatriculation accordée partie immeuble reconnue ?

Dans ce cas, il y a lieu de procéder par voie de scission (partition) de la procédure et, le cas échéant, à l'immatriculation avec création d'un titre spécial pour le droit réel reconnu.

Bornage

Dans quels cas procède-t-on à un bornage complémentaire ?

Il y a lieu à un bornage (délimitation) complémentaire dans les cas suivants :

1. L'extension des limites du bornage ;
2. La délimitation de l'assiette d'une opposition ;
3. L'application d'une décision judiciaire.

Le géomètre peut-il refuser de procéder à un bornage ?

Le géomètre peut refuser dans les cas suivants :

1. L'absence du requérant ;
2. Les bornes n'ont pas été préparées ;
3. L'immeuble à borner est déjà immatriculé ;
4. L'immeuble tombe dans le domaine public ou dans une délimitation administrative homologuée.

Bornage négatif entraîne-t-il annulation réquisition ?

Le requérant peut valablement justifier de son absence le jour du bornage et en demander la reprise. Il ne provoque l'annulation que s'il ne fait aucune diligence pour suivre la procédure dans le délai requis.

Indications géomètre pour définir périmètre immeuble ?

Le géomètre se base sur les indications du requérant (demandeur) ou de son représentant.

Comment déterminer limites immeuble lors des opérations bornage ?

La fixation du périmètre des propriétés à immatriculer est effectuée par des bornes, en l'absence de limites naturelles présentant un caractère de fixité absolue. Ces bornes peuvent être marquées sur des rochers solidement fixés au sol ou des constructions présentant toutes garanties de solidité.

Matériaux nécessaires bornage charge administration ?

La fourniture, le transport, la mise en place des bornes, la fourniture de la peinture pour le marquage et le numérotage des bornes sont à la charge du requérant et assurés par lui-même.

Immatriculation : Processus, Effets et Mises à Jour

Comment se matérialise l’immatriculation foncière ?

Chaque immatriculation donne lieu à l'établissement, par le Conservateur, d'un titre foncier comportant :

• La nature du droit ;
• La description détaillée de l'immeuble ;
• Le ou les noms des propriétaires et l'indication de leurs parts en cas d'indivision ;
• Les droits réels existants sur l'immeuble.

Quels sont les effets de l'immatriculation foncière ?

Chaque immatriculation donne lieu à l'établissement, par le Conservateur, d'un titre foncier comportant :

1. La description détaillée de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance.
2. Le prénom et le nom du propriétaire, son domicile, son état civil, sa nationalité et, s’il y a lieu, le nom de l’époux et l’indication du régime matrimonial ou tout accord conclu conformément à l’article 49 du code de la famille et, en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour chaque copropriétaire avec mention de la part de chacun d’eux. Dans le cas où le propriétaire est une personne morale, il faut mentionner sa dénomination, sa forme juridique, son siège social ainsi que le nom de son représentant légal ;
3. Les droits réels immobiliers existant sur l’immeuble.

Le titre foncier porte un numéro d’ordre et un nom particulier, le plan y reste annexé.

Le Conservateur peut-il refuser l'immatriculation d'un immeuble ?

Certainement. Il peut refuser suite à une demande ne respectant pas les procédures en vigueur ou en cas d'insuffisance des documents produits pour justifier des prétentions du requérant.

Sort actes/titres présentés lors réquisition immatriculation ?

Lors de l'établissement d'un titre foncier, les actes et titres, ainsi que tous documents produits à l'appui de la réquisition d'immatriculation, sont annulés, revêtus de toutes mentions de références utiles et classés dans le dossier de l'immeuble.

Effet immédiat de la purge juridique d’un immeuble ?

Le titre de propriété établi pour cet immeuble est définitif et inattaquable ; autrement dit, aucun recours ne peut être exercé sur cet immeuble à raison d'un droit lésé par suite de son immatriculation, sauf l'action personnelle en dommages-intérêts en cas de dol, contre son auteur.

Droits susceptibles d’inscription sur les livres fonciers ?

Les droits qui doivent ou peuvent être inscrits sur les livres fonciers sont :

• Les actes entre vifs ou à cause de mort ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre des droits réels immobiliers avec, s'il y a lieu, des causes de restriction.
• Certains droits de créance : ex : baux d'immeubles de plus de 3 ans.
• Certaines décisions judiciaires : ex : saisies, commandements…
• Certains droits d'une nature spéciale : ex. droits d'eau…
• Certaines mentions relatives à l'état civil ou au régime matrimonial des parties.

La prescription a-t-elle effet sur un immeuble immatriculé ?

La prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un immeuble immatriculé, ni faire disparaître aucun des droits réels inscrits sur le titre de propriété.

Effets actions engagées contre immeubles immatriculés/droits ?

Les actions qui tendent à réclamer un immeuble immatriculé ou à faire tomber un acte constitutif ou modificatif d'un droit réel ne produisent effet, à l'égard des tiers, qu'au moment où les actes qui les spécifient ont fait l'objet d'une inscription régulière au titre foncier ou encore au moment où la demande en justice, tendant à les faire reconnaître, a fait l'objet d'une prénotation (inscription provisoire).

Attitude tiers mauvaise foi constructions propriété immatriculée ?

Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par une autre personne de mauvaise foi, à l'insu du propriétaire du fond (sans l'informer), ce dernier a le droit de les retenir en payant la valeur des matériaux ou d'obliger cette personne à les enlever à ses frais.

Pièces requises mise à jour titre foncier construction ?

Les changements matériels sur un terrain immatriculé (comme la construction par exemple) impliquent la mise à jour du titre foncier relatif à ce bien immobilier, et ce, par le biais de l'inscription de ces changements dans le titre précité.

Cette démarche implique la présentation d'une demande auprès de la conservation foncière, accompagnée des pièces suivantes :

• Le duplicata du titre foncier ;
• L'autorisation de construction ;
• Le permis d'habiter ;
• Le plan de la municipalité ;
• Un dossier technique établi par un ingénieur topographe du secteur privé.

Terrain habitation menaçant ruine peut-il être immatriculé ?

L’immatriculation d’un terrain comportant une habitation menaçant ruine exige la destruction de cette habitation avant de procéder à l’opération de bornage définitif, puisque le topographe est astreint pendant l’opération de bornage à recenser tout ce qui se trouve sur le terrain objet d’immatriculation.

Délais, Pénalités et Tarifs

Quel est le délai pour l’inscription d’un droit réel ?

Le délai pour l’inscription d’un droit réel sur le titre foncier est fixé à trois mois. Il court pour :

• Les décisions judiciaires à partir de la date où elles ont acquis la force de la chose jugée ;
• Les actes authentiques, à compter de la date de la rédaction de l’acte ;
• Les actes sous seing privé, à compter de la dernière légalisation de signature.

Ce délai ne s’applique pas aux actes authentiques et aux actes sous seing privé lorsqu’ils font l'objet d’une prénotation, ou s’ils ont pour sujet des baux, des quittances ou des cessions de loyers.

Pénalités non-respect délai inscription droit réel ?

Si la personne intéressée n’a pas procédé à l’inscription d’un droit réel sur le titre foncier et si les droits de conservation foncière ne sont pas payés dans le délai prévu par la loi, le requérant de l’inscription sera passible d’une pénalité égale à 5 % du montant des droits exigibles pour le premier mois qui suit la date d’expiration du délai fixé par la loi et 0.5 % desdits droits pour chaque mois ou fraction de mois ultérieur.

Cas exonération pénalité non-respect délai inscription ?

Si la demande d’inscription d’un droit réel n’a pas été présentée dans le délai prévu par la loi, à cause d’une force majeure, le directeur de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie peut accorder l’exonération de la pénalité prévue par la loi après production des documents justifiant la force majeure.

Tarifs Adouls pour certificat de propriété ?

Les tarifs à payer aux Adouls pour avoir le certificat de propriété ou sa continuité sont :

1. Pour un bien immobilier : 1.50 % de sa valeur.
2. Pour un bien mobilier : la moitié du tarif fixé pour les biens immobiliers.

Les contractants sont tenus de fixer la valeur des biens mentionnés dans le certificat.

Programme VSB

Procédure régularisation terrains programme VSB ?

Les opérateurs intervenant dans ce secteur assurent la responsabilité technique, financière et sociale des opérations qui leur sont confiées jusqu'à l'installation des ménages et la délivrance des titres fonciers individuels. En ce qui concerne la nature juridique du terrain, il doit être domanial, collectif, ou Guich et les opérateurs doivent avoir l'accord préalable de cession. Si ledit terrain est privé ou appartenant aux Habous, sa situation doit être préalablement apurée (réglée). Lorsqu'il s'agit d'une terre domaniale, sa délimitation est assurée par le comité ad hoc, ses documents sont délivrés à l'opérateur qui doit payer les droits prescrits dans la réglementation en vigueur. La procédure d'immatriculation des dits logements est la même que celle stipulée par le dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles.