Le Régime Foncier au Maroc : Types, Caractéristiques et Défis

Le Régime Foncier au Maroc : Présentation

La législation foncière marocaine présente la caractéristique d'être double. Cette dualité est due à la coexistence d'un droit traditionnel régi par les principes du droit musulman et des coutumes locales. Le droit de propriété est fondé dans ce cas sur la possession paisible et publique, et sur la prescription acquisitive au-delà de la durée précitée. Le second régime est celui du droit d'immatriculation foncière, qui a été introduit au Maroc en 1913.

Statuts Fonciers Existants au Maroc

Le foncier se caractérise également par l'existence de nombreux statuts fonciers, notamment :

• Le Melk, qui signifie que la propriété est privée et de type individuel, appartenant à une ou plusieurs personnes.
• Le Guich, un phénomène très ancien au Maroc. Pour s'assurer des contingents fidèles, les sultans avaient réparti la plupart des terres entourant les grandes villes du Maroc entre un certain nombre de tribus dites Guich.
• Le Habous, une institution de droit musulman qui se présente sous la forme d'un bien qu'un donateur peut destiner au service d'une œuvre religieuse ou charitable.
• Le domaine privé et public de l'État.
• Les terres collectives et Guich, sous leurs formes actuelles, sont considérées sur la base d'hypothèses comme des obstacles majeurs au développement agricole, car elles n'offrent pas les conditions de sécurité et de stabilité nécessaires à l'intensification agricole et à l'investissement privé.

Les Régimes Fonciers et leurs Caractéristiques

Le régime foncier au Maroc se caractérise par sa dualité. En effet, les immeubles non immatriculés, constituant une part importante de la réserve foncière, sont régis par des prescriptions et des règles de droit musulman non codifiées. Les immeubles immatriculés sont régis par le régime de l'immatriculation foncière. Ce régime moderne et plus sécurisé demeure relativement restreint.

Le Régime Traditionnel

Il régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirées du droit musulman et des coutumes locales, selon lesquelles les droits sont consacrés et authentifiés par des actes adoulaires. Le droit de propriété est fondé, en cas d'existence de documents écrits probants, sur :

• La possession paisible à titre de propriété permanente.
• L'acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée.
• L'absence de publicité des droits prétendus.
• La méconnaissance par les tiers de l'immeuble concerné.
• L'insécurité des transactions, car le droit prétendu subsiste jusqu'à preuve du contraire.
• La difficulté d'accès aux crédits, puisque la garantie réelle est incertaine.
• La multitude des litiges entre les riverains et d'autres prétendants.
• L'absence totale de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs rend le secteur traditionnel d'une opacité impropre à la circulation des biens.

L'Immatriculation Foncière

Le régime de l'immatriculation foncière, qui a été instauré à partir de 1913, est caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions au livre foncier. Cette immatriculation consiste à inscrire sur les livres fonciers, suite à une procédure spéciale de purge, chaque immeuble nettement délimité sur le terrain sous un nom et un numéro d'ordre unique, avec les déterminations topographiques et juridiques propres, et à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire et des autres ayants droit. Ainsi, la décision d'immatriculation est l'aboutissement d'un long processus de reconnaissance du droit de propriété à un particulier ou à ses successeurs légaux ou conventionnels sur un immeuble donné.

Les objectifs de l'instauration de ce régime d'immatriculation sont :

• L'identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés.
• L'amélioration des structures foncières.
• La stimulation des transactions sur le marché immobilier.
• La mobilisation des fonds bancaires pour le financement de l'immobilier.
• La maîtrise de l'urbanisation.
• La détermination précise de l'assiette fiscale.
• La conception et la mise à disposition des nappes cadastrales et des documents topographiques.

Ce régime présente les caractéristiques suivantes :

• Il est fondé sur un système de publicité absolue de tous les droits immobiliers et de leurs modifications.
• Il a un effet de purge qui donne à la propriété un point de départ et annule tous les droits réels.
• La décision d'immatriculation prononcée par le conservateur donne lieu à un titre foncier définitif et inattaquable.
• Chaque immeuble est individualisé par un nom.
• Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties.
• Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment inscrite.
• Les actes à inscrire sur les livres fonciers sont assujettis à un contrôle préalable de régularité.

Statuts Fonciers et Droits Afférents

L'espace foncier au Maroc se caractérise également par une pluralité de statuts juridiques de la terre qui se sont constitués au long de l'histoire du pays et dont certains ne procurent pas la stabilité et les garanties nécessaires pour entreprendre des investissements sur le long terme.

Le Melk

Le Melk, qui équivaut à la possession, est une propriété privée qui peut appartenir à titre individuel à une ou plusieurs personnes. C'est le régime foncier le plus répandu en matière de propriété foncière.

Caractéristiques du Melk

Le Melk est aliénable, prescriptible et saisissable. Cette prescription ne joue pas à l'encontre des immeubles immatriculés. Il peut également faire l'objet de l'expropriation pour utilité publique et peut être soumis à l'immatriculation foncière obligatoire ou facultative. Ce droit de propriété est garanti par la constitution. Le propriétaire dispose donc de la faculté de jouir des différents attributs que lui confère ce droit, sous certaines restrictions comme :

• L'expropriation pour cause d'utilité publique et l'occupation temporaire.
• La suspension provisoire de la faculté de vendre pendant une certaine période.
• Le prélèvement d'office sur les propriétés en cours de remembrements homologués.
• L'interdiction de lotir, de morceler, de construire ou de démolir.

Les Immeubles Domaniaux

Les immeubles domaniaux englobent principalement le domaine public de l'État, le domaine privé de l'État, le domaine forestier et le domaine maritime.

Le Domaine Public de l'État

Il comprend toutes les parties du territoire, tous les ouvrages et tous les biens immobiliers naturels ou artificiels qui ne peuvent faire l'objet d'une appartenance privée et dont l'usage est public.

Caractéristiques du Domaine Public

Le domaine public de l'État est inaliénable, imprescriptible, insaisissable et non soumis à l'expropriation pour l'utilité publique. Il peut être occupé temporairement, délimité administrativement et déclassé en domaine privé selon la procédure réglementaire d'usage. Il contient principalement les composantes suivantes :

• Le rivage de mer, les rades, les ports, les havres.
• Les phares, fanaux, balises.
• Toutes les nappes d'eau, les lacs, les puits artésiens.
• Les canaux de navigation, les digues, les routes, les lignes télégraphiques.

Le Domaine Privé de l'État

Il est constitué de tous les biens que possèdent les collectivités publiques et qui ne sont affectés ni à l'usage direct du public ni à un service public. On y trouve ainsi des biens désaffectés ou qui n'ont pas reçu d'affectation, telles que les terres de colonisation récupérées par l'État depuis 1963.

Caractéristiques du Domaine Privé

Le domaine privé de l'État est insaisissable du moment que l'État est supposé être toujours solvable. Il est non expropriable, car il semble aberrant que l'État s'exproprie lui-même, et aliénable sous certaines conditions qu'il convient de citer comme suit :

• Dans l'urbain, l'autorisation de céder est donnée par arrêté du ministre des Finances ou par décret du Premier ministre.
• En milieu rural, l'application du dahir du 29-12-1972 sur la réforme agraire a introduit les notions de terres susceptibles d'être loties ou non loties.

Le Domaine Forestier

Il relève du domaine public de l'État. Il comprend les forêts domaniales, les nappes alfatières et les dunes.

Caractéristiques du Domaine Forestier

• Il est inaliénable, sauf déclassement du domaine public au domaine privé de l'État.
• Il est géré par l'autorité gouvernementale chargée des forêts.
• Les biens collectifs soumis au régime forestier ne peuvent être aliénés qu'avec l'autorisation préalable du ministre chargé des forêts.

Le Domaine Maritime

Dont la notion juridique remonte à Colbert, est constitué pour l'essentiel du rivage de la mer et du sol et sous-sol de la mer jusqu'à la limite des eaux territoriales. Au Maroc, le domaine public maritime ne couvre pourtant pas la mer territoriale, parmi les usages normaux du domaine public maritime entre lesquels l'administration est amenée à arbitrer.

Composition du Domaine Maritime

• Le sol et sous-sol de la mer compris entre la limite haute du rivage et la limite côté large de la mer territoriale.
• Les étangs salés en communication naturelle avec la mer.
• Les lais de mer, etc.

Les Terres Collectives

Essentiellement constituées de terres rurales appartenant en pleine propriété et à titre collectif à des groupements de tribus, de fractions ou de douars, placées sous la tutelle du ministre de l'Intérieur. La gérance des terres collectives est attribuée à une assemblée dite Jema'a, représentée par un ou plusieurs délégués (Naïb). La gestion est faite conformément à l'usage local et aux textes pris en la matière.

Caractéristiques des Terres Collectives

Les terres collectives ne s'héritent pas et sont imprescriptibles, insaisissables et inaliénables. Elles peuvent faire l'objet d'une délimitation ou d'une immatriculation foncière conformément à la procédure normale d'immatriculation foncière. Le droit de propriété des tribus sur les terres dont elles ont la jouissance à titre collectif ne peut s'exercer que sous tutelle de l'État.

Les Immeubles Habous

Les Habous sont des biens immeubles immobilisés par le fondateur musulman et dont la jouissance profite aux catégories de bénéficiaires qu'il désigne.

Types de Biens Habous

Les biens Habous sont répartis en :

• Habous publics : il s'agit de biens immobilisés au profit de l'État ou d'une collectivité publique à titre perpétuel.
• Habous Kora : regroupant les immeubles Habous situés dans un centre urbain.
• Habous Soufara : formule désignant les immeubles Habous situés en milieu rural.
• Habous Zaouïa : constitués au profit d'une zaouïa dans un but pieux.

Caractéristiques des Biens Habous

• Le bien est inaliénable : il ne peut être ni cédé, ni à titre onéreux, ni à titre gratuit.
• Les Habous sont imprescriptibles : la prescription ne peut être invoquée pour les biens Habous.
• Les Habous sont insaisissables : le créancier ne peut même pas saisir les fruits de l'immeuble constitué en Habous.

Les Terres Guich

Sont des terres que les sultans ont concédées dans le passé à certaines tribus ayant participé au maintien de l'ordre et à la protection des frontières du pays.

Caractéristiques des Terres Guich

Elles possèdent un statut hybride qui relève à la fois du régime domanial et du régime collectif, ce qui fait que deux entités administratives se partagent les attributions dans ce secteur : le ministre de l'Intérieur et le ministre des Finances. Les lots Guich ne s'héritent pas ; c'est le droit à une quote-part qui est transmissible aux mâles majeurs.

Immatriculation des Terres Guich

Les immeubles Guich peuvent être soumis à l'immatriculation foncière facultative conformément à la procédure normale prévue par le dahir organique du 12-08-1913 relatif à l'immatriculation des immeubles. Cette procédure est gratuite mais lente et complexe.

Délimitation des Terres Guich

La demande de délimitation peut émaner du ministre de l'Intérieur ou du ministre des Finances par la publication d'un décret autorisant les opérations. La délimitation administrative fait l'objet d'un procès-verbal et d'un croquis de bornage.

Immeubles dans les Secteurs de Remembrement

Le remembrement rural est une opération complexe élaborée et exécutée selon un formalisme précis. Il permet de substituer à des parcelles de formes irrégulières des parcelles plus régulières et mieux adaptées.

Caractéristiques du Remembrement

• Tout secteur de remembrement est ouvert et délimité par arrêté du ministre de l'Intérieur.
• Le remembrement n'apporte aucune modification aux principes régissant les différents régimes fonciers.
• L'opération de remembrement est une des plus complexes et fait intervenir plusieurs entités.
• L'absence de recours contre les décisions de la commission de remembrement, sauf pour violation de la loi ou incompétence.

Immeubles dans les Périmètres d'Irrigation

Le code des investissements agricoles du 25-07-1969 soumet ces immeubles à des règles contraignantes telles que l'hypothèque au profit de l'État et le contrôle des opérations immobilières.

Obstacles à l'Investissement Foncier

La contrainte foncière est au centre des problématiques sectorielles posées par le développement socio-économique du Maroc. Parmi les obstacles majeurs posés par le foncier, on peut citer :

• La dualité du régime foncier et sa complexité.
• La lenteur des procédures d'immatriculation.
• La diversité des statuts fonciers et des modes de transactions.
• Les prix exorbitants des terrains et les pressions spéculatives.

Problèmes Liés aux Régimes Fonciers

Les problèmes sont de nature double : les premiers sont liés au régime traditionnel, le deuxième type d'obstacle touche à l'immatriculation foncière.

Le Régime Traditionnel

Il trouve son essence dans les pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales. Ces obstacles sont liés soit à l'absence de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs, soit à :

• L'insécurité des transactions.
• La difficulté d'accès au crédit.
• La pérennité des projets d'investissement.

Problèmes Liés à l'Immatriculation

L'immatriculation au Maroc est facultative, sauf dans des cas de figure précis. Ce caractère, conjugué à des difficultés opérationnelles liées aux procédures ou aux entités d'exécution, entraîne :

• La complexité des procédures d'immatriculation. Certains problèmes liés à la procédure d'immatriculation entravent la qualité des prestations fournies.
• La lenteur administrative du traitement des affaires.
• L'importance du stock des dossiers en instance exacerbe la relation avec les usagers et les partenaires.
• Les oppositions non fondées ralentissent les procédures d'immatriculation.
• Les opposants ne sont pas obligés de justifier leurs oppositions écrites ou orales.
• Une réelle difficulté dans la gestion des archives foncières.
• L'absence d'un système efficient et généralisé de la gestion des flux des dossiers et archives.
• L'ignorance par une large tranche de la population des avantages procurés par cette opération et de la procédure à suivre.

Problèmes Liés aux Statuts Fonciers

Le foncier est caractérisé par une multiplicité de statuts juridiques, les morcellements excessifs et les dévolutions successorales.

Problèmes des Terres Melk

La propriété Melk individuelle est souvent menacée de tomber dans l'indivision, et ce suite à l'application de la loi successorale du droit musulman. En effet, la propriété Melk individuelle n'est qu'une situation provisoire ; le décès du propriétaire génère des difficultés de partage entre les successeurs.

Problèmes des Terrains Habous

Immobilisées, elles sont très diversifiées et complexes. Cependant, elles peuvent être soumises au régime de l'immatriculation foncière. La cession des terrains Habous peut être effectuée selon deux approches : cession par adjudication après autorisation de Sa Majesté le Roi et par dahir. Les Habous privés sont incessibles ; ils sont exploités par les bénéficiaires qui peuvent les céder en location mais non les hypothéquer.

Problèmes des Terrains Collectifs

L'instabilité de l'occupation des terrains collectifs affaiblit l'investissement privé en matière de construction en dur et d'aménagement foncier dans ces terres. Les caractéristiques de ce statut foncier freinent l'attribution de crédits aux exploitants des terres collectives.

Problèmes des Terres Guich

Sont caractérisées par un mode de fonctionnement inefficace favorisant le morcellement des propriétés agricoles et l'instabilité des ayants droit, situation propice à une dégradation progressive de ce patrimoine foncier et à une baisse de son niveau de productivité.

Problèmes des Domaines Public et Privé

Le domaine public de l'État englobe tous les biens à usage et à utilité publics. Les propriétés incluses dans ce domaine sont négativement caractérisées par une procédure de cession lente. Concernant le domaine privé de l'État, l'aliénation se fait obligatoirement par adjudication publique, sauf si les lois ou décrets spéciaux en décident autrement. Cette pratique semble inefficiente pour l'attribution des terres.

Problèmes de Valorisation Foncière

Le marché foncier est davantage affaibli par :

• L'inexistence d'une structure opérationnelle dédiée à la valorisation et à la promotion du patrimoine foncier.
• La consommation rapide du patrimoine foncier de l'État en milieu urbain.
• L'absence d'une politique appropriée à la reconstitution des réserves foncières.

Conclusion et Perspectives

Les efforts du gouvernement marocain visent à :

• Consolider le droit de propriété par le biais de l'immatriculation.
• Restructurer l'espace foncier en vue de créer des parcelles continues et régulières (on peut citer à titre d'exemple le remembrement des terrains agricoles dont le but est de préserver les terres contre le morcellement).
• Garantir des modes de tenure adaptés à une mise en valeur rationnelle grâce à l'apurement de la situation juridique des terres collectives et Guich.
• Créer une structure opérationnelle dédiée à la valorisation et à la promotion du foncier.

En outre, il faut dire que les transformations d'ordre juridique doivent être accompagnées de mesures d'incitation à l'investissement qui permettent l'ouverture des exploitations à la modernisation. Le sens de l'évolution actuelle laisse prévoir dans un avenir proche un régime foncier unifié et simplifié dans lequel ne subsisteront que deux catégories de terres : les terres du domaine public et la propriété privée.