Régimes de Propriété et Acquisition selon le Code Civil

POINT 11 : L'Occupation (Concept et Exigences)

Selon les articles 609 et 610 du Code Civil (CC), l'occupation est un moyen original d'acquisition de la propriété (non limitée aux droits réels) en prenant possession des choses qui n'ont pas de propriétaire, qui sont appropriables par leur nature, dans l'intention d'en devenir propriétaire.

Les exigences sont les suivantes :

• Objet : Le juste droit, n'exigeant pas précisément la capacité d'agir. Conformément à l'article 443 du CC, les mineurs et les personnes légitimes peuvent acquérir la possession, mais avec la capacité naturelle réduite à comprendre et exercer le pouvoir de fait. Les personnes morales acquièrent le bien par l'intermédiaire de leurs organes et de leurs employés (CC).
• L'Objet : L'objet devrait être appropriable par nature et sans propriétaire. Ne peuvent faire l'objet d'occupation les choses qui sont hors du commerce (domaine public, par exemple) ou celles qui ont un propriétaire. Quant aux biens immobiliers, ils ne peuvent être acquis par occupation, car tout bien immobilier sans propriétaire appartient à l'État central, conformément à la Loi sur le patrimoine de l'administration publique.

THÈME 12 : Le Trésor Caché et la Découverte

Le Trésor Caché (Concept et Régime)

L'article 352 du CC définit le trésor comme tout dépôt caché et inconnu de bijoux, d'argent ou d'objets précieux, dont l'appartenance légitime ne peut être prouvée.

Régime du Trésor (Article 351 du CC)

L'article 351 du CC stipule que le trésor appartient au propriétaire du terrain où il a été trouvé. Si le trésor a été trouvé sur le terrain d'autrui, ou de l'État, et par hasard, la moitié est attribuée à l'inventeur. Si les objets découverts présentent un intérêt pour les sciences ou les arts, l'État peut acquérir le trésor pour la totalité de son prix, conformément à la déclaration.

Statut Spécial des Biens du Patrimoine Historique Espagnol

Article 44 de la Loi sur le Patrimoine Historique Espagnol :

1. Sont considérés comme propriété publique tous les objets et matériaux ayant une valeur de patrimoine espagnol, découverts lors de travaux de terrassement, de fouilles, ou de toute autre forme. Le découvreur doit aviser l'autorité compétente de la découverte dans un délai de trente jours, et immédiatement en cas de découvertes fortuites. En aucun cas les dispositions de l'article 351 du CC ne s'appliquent.
2. Une fois la découverte signalée, et jusqu'à ce que les objets soient remis à l'autorité compétente, l'inventeur appliquera les règles du dépôt légal, sauf disposition contraire du musée public.
3. Le découvreur et le propriétaire ont droit à une récompense correspondant à la moitié de la valeur attribuée lors de l'évaluation légale. Dans le cas où il y aurait plusieurs découvreurs et propriétaires, ce ratio sera maintenu.
4. Le défaut de se conformer aux obligations énoncées dans le présent article ne prive pas le découvreur, ni, le cas échéant, le propriétaire, du droit à la récompense indiquée. Les objets seront immédiatement mis à la disposition de l'autorité compétente, le tout sans préjudice des responsabilités et sanctions encourues.
5. Sont exemptées des dispositions de cet article les pièces faisant partie intégrante de la structure architecturale des bâtiments inscrits au Registre des Biens d'Intérêt Culturel. Toutefois, la découverte doit également être notifiée à l'autorité compétente dans un délai de trente jours.

Régime de la Découverte (Article 615 du CC)

Selon l'article 615 du CC, la découverte d'un bien meuble, autre qu'un trésor, doit être restituée à son ancien propriétaire. Si celui-ci n'est pas connu, la chose doit être immédiatement remise au maire de la commune où les faits ont été vérifiés. Le maire doit publier la découverte de la manière habituelle, deux dimanches consécutifs.

Si la chose ne peut être conservée sans dommage ou sans frais qui diminueraient sa valeur, elle sera vendue aux enchères publiques après 8 jours écoulés depuis la seconde publication, si le propriétaire ne se manifeste pas, et son prix sera déposé. Si, après deux ans à compter de la deuxième publication de la découverte, le propriétaire ne s'est pas manifesté, la chose ou sa valeur sera attribuée à l'inventeur. L'inventeur et le propriétaire sont tenus, chacun dans son cas, de faire face aux dépenses.

Selon l'article 616, le propriétaire devra payer, à titre de récompense, à celui qui a fait la découverte, un dixième de la quantité ou du prix de la chose trouvée. Si la valeur de la découverte dépasse 2000 pesetas (pts), la récompense sera réduite à un vingtième de l'excédent.

Différence entre Trésor et Découverte

Dans la découverte, il est présumé que le propriétaire ou le détenteur légitime peut être localisé. Toutefois, dans le trésor, on peut supposer avec une probabilité proche de la certitude que le propriétaire ne peut pas être localisé et, par conséquent, pas la chaîne des successeurs. Bien que le CC n'exige pas que le trésor soit ancien, l'ancienneté est néanmoins l'une des circonstances qui permettent de déduire l'impossibilité d'identifier le propriétaire selon la procédure utilisée pour la découverte.

THÈME 13 : La Communauté de Biens

Principes Directeurs de la Communauté de Biens

Les principes directeurs pertinents se rapportent à la communauté romaine, qui se reflète dans le Code Civil. Dans la mesure où cette réglementation est largement dispositive, elle peut être modifiée par accord exprès, sans cesser d'être une communauté de biens. La seule limite fixée dans le CC concerne les contraintes qui empêchent l'application des préceptes de la communauté germanique à l'utilisation des biens de la communauté. Les exigences sont contenues dans le CC et sont les suivantes :

• Prévalence de l'autonomie privée, avec l'obligation de respecter les limites fixées par les préceptes impératifs de la communauté romaine.
• Participation aux charges et aux bénéfices en proportion des quotes-parts, qui sont présumées égales, sauf preuve contraire.
• Les modalités de l'administration et de la meilleure jouissance de la chose sont décidées à la majorité des intérêts ou des quotes-parts, et non à la majorité des communiers.
• L'accord unanime des communiers est requis pour effectuer des « changements dans la chose commune ».
• Liberté individuelle : Chaque communier a la liberté individuelle, sans le consentement des autres, de :
  • Aliéner sa quote-part, sous réserve du droit de retrait des autres communiers.
  • Renoncer à sa quote-part, libérant ainsi des frais de conservation.
  • Promouvoir la division de la communauté, soit par la division de la chose selon les quotes-parts de chacun, soit par la vente et la distribution ultérieure du prix.

Le Partage des Biens de la Communauté

La division de la communauté, par la division de la chose commune et la répartition des parts proportionnelles aux quotes-parts respectives, est considérée comme un droit essentiel de chaque communier, et elle ne peut être interdite. La seule exception à ce droit est la convention d'indivision prévue par le CC, adoptée à l'unanimité, pour une période maximale de 10 ans, renouvelable par nouvel accord unanime. La division peut être effectuée par les communiers eux-mêmes, par des arbitres ou des conciliateurs désignés par eux, ou, si cela est impossible, par les tribunaux.

Le fait que la chose soit essentiellement indivisible n'est pas un obstacle à la division de la communauté, mais seulement à ce que cette division se réalise par la division matérielle de la chose. Selon l'article 404 du CC, dans ce cas, et si la chose n'est pas attribuée à l'un des communiers avec une compensation appropriée pour la partie restante, il doit y avoir aliénation de la chose commune et distribution subséquente du prix proportionnellement aux quotes-parts.

Problèmes d'interprétation de l'article 401 du CC

Les principaux problèmes posés par l'interprétation de l'article 401, qui interdit la division de la chose commune lorsque, si elle était effectuée, elle deviendrait impropre à l'usage auquel elle est destinée. Certains auteurs soutiennent que l'article empêche la division de la communauté par la division matérielle de la chose lorsqu'elle devient inutilisable pour l'usage prévu, mais n'empêche pas la division de la communauté par la vente de la chose et la distribution subséquente du prix, comme prévu par l'article 404 du CC pour la chose «essentiellement indivisible». D'autres auteurs affirment que l'article empêche la division de la communauté, que ce soit par la division de la chose ou par sa vente. Il s'agit donc d'une exclusion du droit de division de la communauté, fondée sur l'utilité découlant de la communauté. (Un exemple serait celui de 4 propriétaires fonciers conservant la propriété de 20 poteaux et 800 mètres de câble téléphonique reliant la ligne générale à leurs parcelles respectives. Bien que la division puisse être faite, l'article 404 du CC empêcherait la division de la communauté si la «chose commune» devenait impropre à l'usage auquel elle est destinée, et il n'y aurait donc pas de droit de veto à la division pour les membres de la communauté.)

THÈME 14 : La Propriété Horizontale (PH)

Régime de Propriété Horizontale : Concept et Titre Constitutif

Concept

Dans le régime de PH, le propriétaire de chaque appartement ou local détient le droit singulier et exclusif de propriété sur un espace capable d'usage indépendant, ainsi que la copropriété avec les autres propriétaires des éléments, accessoires et services communs restants (Loi sur la Propriété Horizontale - LPH).

Titre Constitutif (TC)

Le Titre Constitutif est le régime qui établit la PH. Il peut être établi par le propriétaire unique de l'immeuble avant la vente, par accord unanime des propriétaires, ou par décision de justice, avec les mêmes exigences pour toute modification ultérieure (LPH). Il doit nécessairement inclure la description de la propriété dans son ensemble et de chacun des appartements ou locaux indépendants, ainsi que la quote-part correspondant à chacun dans les éléments communs de l'immeuble (LPH). Il peut également inclure, sans être indispensable, un règlement contenant des règles sur l'usage du bâtiment et des éléments particuliers, qui n'est opposable aux tiers que s'il est inscrit au Registre de la Propriété (RP) (LPH).

Régime Général de la Propriété Horizontale

1. Dans les éléments privés

Si les travaux n'affectent pas la sécurité, la structure globale ou la configuration de l'immeuble, ils peuvent être effectués par le propriétaire sans obligation de notification préalable au président (LPH).

2. Dans les éléments communs

2.1 Travaux nécessaires à la conservation

Ils sont obligatoires, et tout propriétaire peut les exiger. Tous doivent y contribuer proportionnellement à leurs quotes-parts ou selon les dispositions du Statut.

2.2 Nouvelles installations, services ou améliorations n'affectant pas le TC

Ils peuvent être prescrits, exigeant une résolution adoptée à la majorité des propriétaires et des quotes-parts. Les dissidents ne sont pas responsables du coût si le montant dépasse 3 mois de dépenses communes ordinaires.

2.3 Nouvelles installations, services ou améliorations affectant le TC

Ils exigent un accord unanime, à l'exception des actions ou des travaux qui bénéficient d'une réglementation spéciale.

Arrangements Spéciaux pour Personnes Handicapées ou Âgées

N'affectant pas le Titre Constitutif (TC)

Si le coût ne dépasse pas 3 mois de charges communes ordinaires

Il y a une obligation pour la communauté et tous les propriétaires de participer aux coûts, partagés selon leur quote-part respective du local ou de l'étage (Art. 10.2 et 10.5 LPH).

Si le coût dépasse 3 mois de charges communes ordinaires

Nécessite un accord majoritaire qui obligera tous les propriétaires à contribuer conformément à leur quote-part (Art. 11.3 LPH).

Affectant le Titre Constitutif (TC)

S'ils affectent le TC, ils nécessitent un vote à la majorité des propriétaires et des quotes-parts, qui lie tous les propriétaires en fonction de leurs parts. Les votes des absents, correctement informés et cités conformément à la loi, qui n'expriment pas leur désaccord dans les 30 jours calendaires par communication au secrétaire assurant une preuve suffisante de réception, peuvent être comptés comme des votes favorables. Les accords valablement adoptés obligent tous les propriétaires à contribuer à la dépense (Article 17.1 LPH).

Autres Mesures Réglementaires Spéciales (Affectant ou non le TC)

1. Infrastructures de télécommunication, énergie solaire ou nouvelles sources d'énergie collective

1. Nécessite le vote affirmatif d'un tiers des propriétaires et des quotes-parts de participation. À défaut, les votes des absents qui ne s'opposent pas dans les 30 jours ouvrables suivant la notification sont comptés comme favorables.
2. Le coût de l'installation et de la maintenance ultérieure ne peut être imposé à ceux qui n'ont pas voté spécifiquement en faveur de l'accord, bien que la nouvelle infrastructure soit commune pour les autres effets.
3. Ceux qui souhaitent contribuer et accéder ultérieurement au service peuvent le faire en payant la somme qu'ils auraient dû verser, actualisée avec l'intérêt légal (Art. 17.2 LPH).

2. Systèmes visant à améliorer l'efficacité énergétique ou hydrique

1. Nécessite le vote affirmatif des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts, obligeant tous à participer aux dépenses.
2. Si les équipements « ont un avantage exclusif », seul 1/3 des propriétaires et des quotes-parts est requis, et le coût du système sera identique au cas précédent (Art. 17.2 LPH).
3. Pour le raccordement d'une voiture électrique dans un garage simple, il suffit d'un préavis à la communauté, les coûts étant supportés par les parties prenantes (Article 17.3 LPH).

3. Création ou suppression de services (ascenseur, concierge, etc.)

1. Nécessite le vote affirmatif des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts de participation. Les votes des propriétaires absents, correctement cités et notifiés conformément à la loi, qui n'expriment pas leur désaccord par communication au secrétaire assurant une preuve suffisante de réception dans les 30 jours calendaires, peuvent être comptés comme favorables (Article 17.1, paragraphes 2 et 4 LPH).

Schéma Général des Accords et leur Contestation (PH)

1. Accords intéressant le TC ou les Statuts (Art. 17.1 LPH)

Règle générale : Unanimité

L'unanimité est requise. Les votes des absents, correctement informés et cités légalement, qui n'expriment pas leur désaccord dans les 30 jours par communication au greffier assurant une preuve de réception, peuvent être comptés comme favorables.

Exceptions :

• Travaux pour faciliter l'accès aux personnes âgées ou handicapées (Majorité des propriétaires et des quotes-parts, avec possibilité de compter les votes des absents) (Art. 17.1 LPH).
• Accords relatifs aux infrastructures de télécommunications, à l'approvisionnement commun ou à l'énergie solaire, ou pour accéder à de nouvelles sources d'énergie collective (Plus de 1/3 des propriétaires et des quotes-parts, sans possibilité de compter le vote des absents) (Art. 17.2 LPH).
• Dispositions pour l'équipement visant à améliorer l'efficacité énergétique ou hydrique (3/5 ou 1/3 des propriétaires et des quotes-parts selon le cas) (Art. 17.3 LPH).
• Création ou suppression d'un ascenseur, portier, concierge, sécurité ou autres services communs d'intérêt général (3/5 des propriétaires et des quotes-parts, avec possibilité de compter le vote des absents) (Art. 17.1, paragraphes 2 et 4 LPH).

2. Autres Accords (Art. 17.4 LPH)

Le premier appel nécessite la majorité des propriétaires et des quotes-parts. Le second appel nécessite la majorité des propriétaires et des quotes-parts des participants présents. Si la majorité ne peut être atteinte, le juge, statuant ex parte, dans le mois suivant la deuxième réunion, décidera en équité.

3. Contestation (Art. 18 LPH)

Peut être soulevée par les propriétaires qui ont réservé leur vote, les absents, ou ceux qui ont été indûment privés de leur droit de vote (sauf si le demandeur est en défaut de paiement).

• Si l'accord est contraire à la loi obligatoire, il n'y a pas de délai d'expiration ou de prescription (selon la jurisprudence).
• Si l'accord est contraire à une loi non obligatoire ou aux statuts, il expire dans 1 an (à compter de son adoption, ou si le demandeur était absent, à compter de la notification de l'accord conformément aux exigences de la LPH).
• S'il est préjudiciable à la communauté ou à tout autre propriétaire, le délai de prescription est de 3 mois.