Transmission de la propriété immobilière — article 1280 CPI

Article 1280 CPI : écrit et tradition

Selon l'article 1280 de la CPI doivent être inclus dans les documents publics les actes et contrats visant la transmission de droits réels sur les biens immobiliers. Pourquoi l'absence d'écrit ne devrait-elle pas avoir d'impact lorsque le contrat est exécuté par la tradition ? Si le contrat est consigné par acte public, l'acquéreur détient la propriété en vertu du contrat ; si l'écriture n'est pas autrement déduite, la transmission par contrat et la tradition (dans sa forme instrumentale, la traditio) pourront se produire, conformément à l'article 1462.2 de la CCI, et être ainsi remplies comme l'exige l'article 1280.1 et la tradition requise par l'article 609.

Cependant, si aucun contrat visant à transférer la propriété d'un bien n'est complété par une tradition (ni réelle ni symbolique), on peut se demander si l'article 1280.1 empêche le transfert de propriété, en particulier si la seule forme possible de tradition réelle est l'instrumentale. Ce faux problème se résout en rappelant qu'il n'y a aucune exigence quant à la validité du contrat de transfert de propriété orientée vers une forme particulière, mais seulement le droit de chaque partie contractante d'exiger de l'autre l'élévation de l'acte du contrat (s'il se réfère à des biens immobiliers). L'écrit n'est pas une solemnitas mais une condition ad probationem, c'est‑à‑dire une modalité de preuve qualifiée. Ainsi, si l'article 1280 n'impose aucune obligation quant à la validité intrinsèque des contrats visant à transférer la propriété ou des droits sur la propriété, il ne peut être compris comme une obligation liée à une unique méthode de diffusion ou de tradition.

Tradition et inscription : présomptions et effets

Tradition présumée et inscription. L'article 38 de la LH établit une présomption réfragable selon laquelle la tradition est représentée par l'inscription : la possession de l'ancien propriétaire inscrit est présumée, et depuis l'enregistrement, la possession de l'acquéreur est présumée. Il faut en conclure qu'il existe une présomption de transfert de propriété du propriétaire enregistré au profit de l'acquéreur inscrit. Mais une présomption de fait est facilement détruite.

L'article 36 de la LH traite de l'acquisition des droits sous les exigences de l'article 34 de la LH. Il existe notamment des cas où le cédant a perdu la possession en vertu de l'article 460.4 de la CCI et où se maintient une possession qui a duré plus d'un an. Dans ces cas, l'écrit qui précède l'enregistrement — sinon l'enregistrement n'aurait pas produit ses effets conformément à l'article 3 de la LH (qui exige la cohérence d'un acte public pour qu'il soit inscrit au registre foncier) — peut être assimilé à la tradition instrumentale selon la jurisprudence dominante, parce que, par hypothèse, le tradens n'est pas titulaire.

On peut suivre la thèse de Lacruz Berdejo, selon laquelle l'écrit est une autre manière d'acquérir un bien, et non une forme de tradition, ou soutenir que c'est l'enregistrement qui a remplacé la tradition comme élément intégrateur de la situation factuelle produite par le transfert de propriété (comme il semble se produire dans le cadre de l'article 1473 de la vente CCI à double réglementation, où la disposition attribue la propriété d'un bien au premier inscrit, sans exiger une tradition en sa faveur).

Causes générales d'extinction des droits réels

Perte ou destruction de la chose. La perte ou la destruction de la chose (quand elle est irréparable) entraîne l'impossibilité d'exercer le pouvoir inhérent aux droits réels (principe exprimé dans l'article 513.5 de la CCI).

On assimile également l'extinction par survenance de la loi (par exemple, l'aliénation de la propriété privée en zone maritime conforme à l'article 132.2 de la Constitution espagnole et la loi du littoral en vigueur).

Consolidation : accord entre le propriétaire du droit immobilier et le titulaire du privilège, parce que «nul ne peut être juge dans sa propre cause» (principe général énoncé dans la CCI). La consolidation limite les droits réels et non la propriété.

Renonciation du titulaire du droit réel, à condition qu'elle ne contrevienne pas à l'intérêt public, à l'ordre public ni ne cause de préjudice aux tiers (art. 6.2 CCI). Une déclaration unilatérale d'intention n'entraîne pas automatiquement la cessation si elle n'est pas accompagnée de l'abandon effectif de l'exercice du pouvoir sur la chose. Si le titulaire d'un droit réel limité renonce, le titulaire compétent récupère l'autorité du domaine selon le principe d'élasticité du domaine. Si l'on renonce au droit de propriété d'une chose mobilière, elle devient res nullius et peut être acquise par occupation ; si la chose était bâtie, elle peut devenir propriété de l'administration d'État.

Ordonnance portant sur la possession ou atteintes par un tiers. Sont pertinentes en la matière les dispositions sur le domaine éminent, notamment l'article 53 de la loi sur l'expropriation.

Points 4 et 5 : La possession (10)

10. Le concept de possession et la possession chez le propriétaire. L'article 432 CCI dit que «la possession et les droits de propriété peuvent être détenus l'un ou l'autre par la personne qui détient la chose ou le droit de conserver ou de jouir, le domaine appartenant à une autre personne». La disposition renvoie à la puissance de fait sur laquelle la possession se manifeste et reflète le comportement d'un droit (indépendamment de l'existence ou non d'un tel droit).

Si la possession a été acquise à la suite d'un contrat entre vifs juridique, les actes indiqueront en principe le concept qui prévaut : qui acquiert la chose par une vente suivie de la transmission aura le statut apparent de propriétaire, tandis que si la chose est acquise par location, le locataire possédera en tant que tel. Ce n'est que lorsque l'acquisition est originelle, ou quand il existe un investissement possessoriel valable et incontestable dirigé contre le propriétaire précédent, que l'on déduira de la conduite réelle du titulaire la notion de possession (s'il se comporte comme un propriétaire, il sera regardé comme tel ; s'il se comporte comme usufruitier, il relèvera du concept de possession correspondant).

La distinction est essentielle pour la présomption de la loi, car l'article 447 CCI remet en cause la règle selon laquelle l'usucapion opère sans distinction ; il faut différencier la fragmentation possessoire qui peut conduire à l'apparition de différentes positions dans le concept de la même chose (par exemple, le détenteur vis‑à‑vis du locataire est possesseur immédiat, tandis que le détenteur vis‑à‑vis du propriétaire est possesseur médiat). D'autres situations font qu'un sujet peut être la propriété d'une autre personne et agir sous son autorité et ses instructions directes (ex. : un employé qui nettoie des couverts, des outils utilisés par l'exploitant d'un atelier, etc.). Dans ces cas, la doctrine considère ces sujets comme de simples «serviteurs de la possession d'autrui», ne conservant pas le statut juridique de titulaire et ne pouvant donc bénéficier des effets pleins de la possession.

Modes d'acquisition de la propriété et possession

11. Modes d'acquisition et particularité de la possession civilísima. L'article 438 CCI énumère les modes d'acquisition de la possession : elle s'acquiert par l'occupation matérielle de la chose ou du droit, par le fait d'être soumis à l'exercice de notre volonté, ou par des actes et formalités juridiques propres à l'acquisition de ce droit.

Avec une réserve : l'occupation est un moyen d'acquérir la possession, et l'acquéreur n'obtiendra la propriété que si l'animus d'acquisition est présent (déductible de ses actes) et si la chose était sans maître (article 610 CCI). La possession civilísima (acquise mortis causa) est régie par l'article 440 CCI et constitue le seul cas de transmission de la possession par le décès du possesseur, sauf si l'héritier ne subit pas les conséquences viciées de la possession du défunt lorsque cela est démontré ; en pareille hypothèse, malgré les effets d'une possession de bonne foi, l'héritier ne peut tirer profit de certains éléments liés à la mort du défunt (article 442 CCI).

En général, la possession est un fait et les faits ne se transmettent pas ; ainsi l'article 460.2 CCI traite, avec une certaine irrégularité apparente, de la «cession» de possession faite à un autre à des fins d'examen. Cette opération peut être analysée comme une cause d'extinction de la possession du cédant et de naissance d'une nouvelle possession chez l'acquéreur.

Copossession et règles de concurrence

12. Copossession et résolution des possessions contradictoires. Le concours ou la copossession est coordonné selon les règles relatives à la communauté de biens, contenues dans les articles 392 et suivants de la CCI, afin de déterminer l'étendue de la possession (même si la possession n'est pas un droit au sens strict).

Lorsqu'il existe une coexistence de copossession, plusieurs titulaires peuvent se faire valoir sur la même chose avec des concepts distincts, ce qui produit une scission entre possession directe et indirecte (par exemple, un propriétaire et, simultanément, un locataire). Lorsque plusieurs sujets prétendent posséder exclusivement la même chose et selon le même concept, il faut trancher. L'article 445 CCI prévoit la règle suivante en matière de conflit :

• si la question porte sur le fait de la possession, la possession réelle est préférée ;
• à défaut, il faut prouver deux gardiens ;
• si les dates des possessions sont les mêmes, on retient le titre ;
• si toutes les conditions sont égales, on conserve la chose en dépôt ou sous séquestre judiciaire en attendant la décision sur la possession ou la propriété dans les instances correspondantes.