Comprendre la copropriété et l'indivision en droit civil

Les principes de la copropriété et de l'indivision

L'indivision est la situation juridique qui se produit lorsque la propriété d'une chose ou un droit appartient à plusieurs personnes. Le Code civil a adopté le système romain de la division des droits prélevés sur l'objet considéré comme une unité. En ce qui concerne son contenu, il est essentiel de distinguer entre les droits des investisseurs dans ce qui leur correspond et par rapport à ce qui serait leur part ou action.

Droits d'usage et de conservation de la chose commune

Dans le cadre de la chose commune, on retrouve les droits d'utilisation, de jouissance et de conservation, la protection contre les détournements, la défense au procès et la demande, ainsi que son altération et son élimination. Concernant l'utilisation d'une chose commune, chaque utilisateur peut s'en servir d'une manière qui ne nuise pas à l'intérêt de la communauté ou qui n'empêche pas les autres partenaires de l'utiliser selon leur droit.

Bien que le droit de chaque propriétaire soit limité à ses actions, il n'est pas étranger à la propriété de la chose considérée dans son unité tant que dure l'indivision, de sorte que le propriétaire ne peut se trouver dans des situations de possession partielle de cette chose.

Répartition des charges et des bénéfices

En ce qui concerne la jouissance et la conservation des espèces communes, la répartition des bénéfices et des charges sera proportionnelle à leurs parts respectives. L'égalité est présumée, jusqu'à preuve du contraire, pour les parties correspondant aux individus de la communauté. Ainsi, tout propriétaire a le droit de forcer le reste des participants à contribuer aux frais d'entretien de ce droit ou de cette chose commune ; il peut être libéré de cette obligation s'il abandonne sa part respective de la propriété.

Administration et prise de décision à la majorité

Pour l'administration de la chose commune, les résolutions sont adoptées par vote à la majorité. Il n'y aura de majorité que lorsque l'accord est conclu par les participants représentant la plus grande quantité d'intérêts faisant l'objet de cette communauté. Si aucune majorité n'est dégagée ou si l'accord est gravement préjudiciable aux intérêts de la chose commune, le juge peut, sur demande, nommer un administrateur en temps opportun.

Actes de disposition et droits individuels

En ce qui concerne l'ajustement de l'élimination (actes de disposition), un accord unanime est requis. Le Code civil stipule qu'aucun des investisseurs ne peut, sans le consentement des autres, apporter des modifications à la chose commune, même si cela pourrait présenter des avantages pour tout le monde.

Concernant les droits individuels, chaque utilisateur a la pleine propriété de sa part et des fruits qui lui correspondent. Il peut donc :

• Vendre ou céder sa part.
• L'hypothéquer.
• Remplacer un tiers dans son utilisation (sauf s'il s'agit de droits personnels).

Cependant, l'effet de la vente ou de l'hypothèque sera strictement limité par le résultat de la cessation de la communauté.

La fin de l'indivision et la division des biens

Enfin, pour mettre fin à la situation de propriété, il faut procéder à la division de la chose commune. Nous devons distinguer si la chose est divisible ou indivisible. Concernant l'action de division, aucun propriétaire n'est obligé de rester dans l'indivision. Ainsi, chaque membre de la collectivité peut, à tout moment, demander le partage de la chose commune.

Toutefois, une convention peut être établie pour préserver la chose indivise pour une période déterminée ne dépassant pas 10 ans, période qui peut être prolongée par un nouveau terme. La division peut être demandée par tout propriétaire jouissant de son autonomie et de l'acquisition de biens. La procédure pour éteindre cette situation peut suivre deux canaux :

1. La voie extrajudiciaire : Les parties intéressées demandent la division par des arbitres désignés par la volonté des copropriétaires, afin de respecter la proportion de chacun en évitant d'éventuels suppléments en espèces.
2. La procédure judiciaire : Si les parties ne sont pas d'accord, l'action correspondra à la justice. La communauté se termine enfin lorsque la chose est partagée ou si elle est indivisible.