Droits réels : Usufruit, Surface, Hypothèque et Gage

POINT 14 : L'usufruit

Les réparations et les améliorations

Réparations :

• Ordinaires : Requises par l'usage naturel et essentielles à la conservation (ex: ampoules, chauffage). L'usufruitier est obligé de les effectuer (art. 500 CC). Il n'est toutefois pas responsable des dommages résultant d'une utilisation normale inévitable (art. 481 CC).
• Extraordinaires : Non liées à l'usage naturel, mais nécessaires pour éviter un risque sérieux de destruction (ex: fissure dans un mur porteur). Elles incombent au propriétaire. Si le propriétaire ne les effectue pas, l'usufruitier peut les réaliser et exiger le remboursement ou des intérêts légaux.

Améliorations « utiles ou de loisirs » :

L'usufruitier et le propriétaire peuvent en réaliser, tant qu'ils conservent la substance de la chose (art. 487 et 503 CC). Aucun droit à indemnisation n'est prévu, mais l'usufruitier peut retirer les éléments ajoutés si cela ne nuit pas à la propriété (art. 487 CC). Il doit compenser les défauts d'entretien (art. 488 CC).

Destruction de l'édifice

Si le terrain est l'élément principal, l'usufruit subsiste sur le sol et les matériaux (art. 517 CC). Si le propriétaire reconstruit, l'usufruitier a droit aux intérêts sur la valeur des matériaux. En cas d'assurance, les droits dépendent du paiement des primes (art. 518 CC).

Extinction de l'usufruit (art. 513 CC)

1. Mort de l'usufruitier.
2. Expiration du terme ou réalisation de la condition.
3. Réunion de l'usufruit et de la propriété (consolidation).
4. Renonciation de l'usufruitier.
5. Perte totale de la chose.
6. Résolution du droit du constituant.
7. Prescription.

UNITÉ 17 : Le droit de surface

Concept et régime juridique

Le droit de surface permet de construire sur un sol appartenant à autrui, en conservant la propriété temporaire de la construction (art. 40.1 SLRT). Il nécessite un acte public et une inscription au registre foncier. La durée maximale est de 99 ans. Il s'éteint par l'absence de construction dans les délais ou par l'expiration du terme.

UNITÉ 18 : Sûretés réelles (Gage et Hypothèque)

Caractéristiques communes

• Accessorité : Garantit une obligation principale.
• Indivisibilité : La garantie couvre la totalité de la dette.
• Interdiction du pacte commissoire : Le créancier ne peut s'approprier automatiquement le bien.
• Vente forcée : Droit de faire vendre le bien pour se payer par privilège.

Différences entre gage et hypothèque

• Objet : L'hypothèque porte sur des immeubles, le gage sur des meubles.
• Constitution : L'hypothèque exige un acte public et une inscription ; le gage nécessite le transfert de possession du bien.
• Exécution : Les procédures diffèrent selon la loi (LH et CC).

Le gage irrégulier

Il porte sur des choses fongibles (ex: argent). Bien que le créancier puisse compenser sa créance avec le montant, le Code civil interdit au créancier de s'approprier le bien sans respecter les procédures légales de réalisation de la garantie.