Guide des Prêts Hypothécaires et des Garanties

Comprendre la garantie de prêt hypothécaire

Une garantie de prêt hypothécaire est un prêt qui se matérialise par l'hypothèque de biens immobiliers au nom de l'entité fournissant l'argent. L'entité deviendrait le propriétaire de la propriété dans le cas où les engagements ne seraient pas remplis. Un prêt garanti hypothécaire est un type de prêt qui permet aux propriétaires d'obtenir un financement supplémentaire, en plus de l'hypothèque, en utilisant une partie ou la totalité de la valeur nette de leur maison. C'est généralement une hypothèque de deuxième rang sur le droit de propriété.

Types d'amortissement et taux révisables

Compte tenu de la variation que connaît parfois le taux d'intérêt, les institutions financières offrent des prêts à taux d'intérêt révisables à la lumière de certains indicateurs économiques comme l'Euribor. Donc, si à tout moment une modification du taux d'intérêt est nécessaire, il faut calculer le nouveau montant du paiement périodique sur la base du nouveau taux variable d'amortissement.

Pour officialiser le prêt, les parties s'accordent sur les divers taux d'intérêt et les délais dans lesquels ces taux seront en vigueur ; chaque période aura un taux d'intérêt convenu à l'avance.

L'annulation anticipée du prêt

Normalement, l'emprunteur peut proposer une annulation. Si vous avez des excédents de trésorerie, il faudra évaluer dans quelle mesure vous pensez compenser la résiliation anticipée, en tenant compte de la commission de pénalité qui rendra le coût annuel plus élevé.

• Si le taux d'intérêt du marché est inférieur à celui payé pour le prêt et que vous n'avez pas d'excédent de trésorerie, cela permettra de compenser le prêt que vous avez en contractant un nouveau prêt à un taux d'intérêt moins cher, à condition que les frais d'annulation et la formalisation du nouveau prêt n'absorbent pas la différence.
• Si le taux d'intérêt du prêt est plus élevé que le taux du marché et que vous avez un excédent de trésorerie, l'annulation ne serait pas judicieuse car vous pouvez placer vos fonds excédentaires sur le marché et acquérir un intérêt.

Amortissement et fiscalité

L'amortissement du prêt hypothécaire actuel est une décision généralement laissée à la fin de l'année, au moment de la déclaration d'impôts, où le contribuable évalue les avantages de payer ses mensualités religieusement. Les déductions fiscales sur le revenu pour les hypothèques à payer deviennent alors un contrepoids supportable pour ceux qui n'ont pas d'autre choix que de contracter le prêt.

Mais anticiper le remboursement du prêt présente des avantages évidents, ce qui rend l'amortissement souhaitable à tout moment de l'année, même au-dessus du niveau qui permet la déduction fiscale. En fait, si vous avez contracté une hypothèque, il y a peu d'options de placement plus attrayantes que le remboursement anticipé, tant financièrement que fiscalement.

Classifications des garanties

Prêts avec garanties personnelles

Dans ce cas, le prêteur accorde le prêt uniquement sur la base de la solvabilité de l'emprunteur après une étude détaillée de celle-ci. Entrent aussi dans cette classification les garanties officielles par cautionnement. Une garantie est un engagement par un tiers pour satisfaire aux obligations de remboursement du prêt si l'emprunteur ne respecte pas cet engagement. Un exemple est celui des parents qui garantissent le prêt de leurs enfants.

Prêt à garantie réelle

Dans ce cas, c'est un bien réel (immobilier ou mobilier) qui garantit le succès de l'opération. Si le bien livré est mobile, par exemple des actions ou des dépôts à terme, le prêt est un prêt garanti par nantissement. S'il s'agit d'une propriété immobilière, le prêt est un prêt hypothécaire.

Modalités de taux d'intérêt

Prêts à taux d'intérêt garanti

C'est une formule qui est actuellement utilisée dans une période de faibles taux d'intérêt. Ce prêt est appliqué comme un taux d'intérêt variable (Euribor plus une marge), jusqu'à ce que l'Euribor atteigne une certaine valeur, date à laquelle le taux est fixé à une valeur prédéterminée. Ainsi, l'emprunteur est couvert contre les hausses de taux d'intérêt qui rendraient difficile le respect de son engagement de remboursement.

Prêts à taux variable

Ce sont les plus largement utilisés aujourd'hui. On fixe un taux d'intérêt pour l'opération basé sur un écart par rapport à un taux interbancaire (le taux auquel les banques se prêtent), généralement l'Euribor. Le taux d'intérêt appliqué à l'opération est la somme du taux Euribor plus un différentiel, par exemple l'Euribor majoré d'un point. Le contrat précise également la fréquence de révision de l'Euribor appliqué, laquelle dépend de la durée de l'opération.